Hiểu rõ về thực tế rút khỏi hợp đồng mua nhà

Khi bạn cảm thấy hào hứng về một bất động sản, việc ký một đề nghị có thể cảm giác như bước cuối cùng để trở thành chủ nhà. Tuy nhiên, hoàn cảnh có thể thay đổi, và một số người mua sau đó phát hiện ra mình tự hỏi liệu họ có thể rút lại đề nghị mua nhà hay không. Câu trả lời phức tạp—và có thể tốn kém. Trước khi bạn cân nhắc lại cam kết của mình, điều quan trọng là phải hiểu rõ các hậu quả tài chính và pháp lý mà bạn có thể phải đối mặt. Rút khỏi một giao dịch bất động sản không chỉ đơn thuần là thay đổi ý kiến; nó có thể kích hoạt một chuỗi các nghĩa vụ và hình phạt.

Phạt tài chính khi bạn hủy bỏ đề nghị của mình

Chi phí ngay lập tức lớn nhất khi rút khỏi đề nghị mua nhà là khoản đặt cọc tiền đặt cọc trung thực (earnest money). Khi bạn gửi đề nghị, bạn thường đặt cọc một khoản gọi là tiền đặt cọc trung thực—thường từ 1% đến 3% của giá trị mua—được giữ trong tài khoản ủy thác. Nếu bạn quyết định rút lui mà không có lý do hợp pháp rõ ràng được quy định trong hợp đồng, bạn có khả năng mất toàn bộ số tiền này vào tay người bán. Với một căn nhà trị giá 400.000 đô la, điều này có thể đồng nghĩa với việc mất từ 4.000 đến 12.000 đô la của chính bạn.

Ngoài khoản đặt cọc, bạn cũng có thể phải chịu trách nhiệm về bất kỳ chi phí nào mà người bán đã bỏ ra trong quá trình cố gắng niêm yết lại bất động sản hoặc duy trì nó trong thời gian đề nghị của bạn còn hiệu lực. Các chi phí này có thể bao gồm khoản thanh toán thế chấp, thuế tài sản, tiền utilities và bảo hiểm.

Hậu quả pháp lý và các hành động của tòa án

Nếu việc rút lui của bạn gây thiệt hại tài chính cho người bán, họ không bị giới hạn chỉ giữ lại khoản đặt cọc. Người bán có thể theo đuổi các hành động pháp lý để đòi bồi thường thiệt hại bổ sung. Họ có thể yêu cầu bồi thường phần chênh lệch giữa giá đề nghị ban đầu của bạn và mức giá thấp hơn mà họ cuối cùng chấp nhận từ người mua khác. Họ cũng có thể kiện để đòi tất cả các chi phí liên quan đến việc đưa bất động sản ra khỏi thị trường và sau đó niêm yết lại.

Khi có tranh chấp pháp lý xảy ra, cả hai bên thường cần có luật sư đại diện. Phí luật sư có thể nhanh chóng tăng lên—dễ dàng từ vài trăm đến hàng nghìn đô la—dù vụ kiện có đi đến xét xử hay được giải quyết trước.

Tại sao thời điểm lại quan trọng: Yếu tố chi phí cơ hội

Ngay khi bạn đưa ra đề nghị, người bán cam kết rằng bất động sản đó dành cho bạn và loại bỏ nó khỏi thị trường hoạt động. Nếu bạn hủy bỏ, người bán đã mất đi thời gian quý giá có thể đã dẫn đến nhiều đề nghị từ các người mua cạnh tranh. Cơ hội bị mất này—khả năng có một mức giá cao hơn hoặc bán nhanh hơn—có thể được xem như thiệt hại trong một vụ kiện. Tòa án đôi khi xem xét yếu tố chi phí cơ hội này khi tính toán những gì người bán có thể thu hồi từ người mua bỏ đi.

Các điều kiện hợp lệ bảo vệ quyền lợi của bạn

Bạn không tự động bị ràng buộc vào mọi đề nghị mà bạn đưa ra. Điều quan trọng là hiểu rõ những lý do hợp lệ cho phép bạn rút lui khỏi đề nghị mua nhà mà không bị phạt. Những bảo vệ này phải được ghi rõ trong hợp đồng của bạn; chúng gọi là các điều kiện phụ (contingencies).

Điều kiện kiểm tra nhà ở: Nếu kết quả kiểm tra phát hiện ra các vấn đề lớn về cấu trúc, nấm mốc, mối mọt hoặc các lỗi nghiêm trọng khác mà người bán không sửa chữa, bạn thường có thể rút lui mà không phải chịu hậu quả.

Điều kiện tài chính: Nếu đơn xin vay thế chấp của bạn bị từ chối do hoàn cảnh thay đổi—mất việc, vấn đề tín dụng hoặc các vấn đề tài chính khác—bạn thường có thể thoát khỏi thỏa thuận.

Điều kiện quyền sở hữu: Nếu kiểm tra tiêu đề phát hiện ra các khoản nợ thế chấp, tranh chấp quyền sở hữu hoặc các yêu cầu pháp lý khác đối với bất động sản, bạn có lý do để rút lui.

Điều kiện định giá: Nếu căn nhà định giá thấp hơn giá đề nghị của bạn, bạn có thể thương lượng lại hoặc rút lui.

Không tuân thủ của người bán: Nếu người bán không thực hiện các sửa chữa đã thỏa thuận hoặc không hoàn thành các nghĩa vụ hợp đồng khác, bạn có thể có quyền hủy bỏ.

Chỉ đơn thuần là thay đổi ý nghĩ hoặc tìm thấy một bất động sản tốt hơn ở nơi khác thường sẽ không bảo vệ bạn. Các tòa án luôn khẳng định rằng sự hối tiếc của người mua không đủ để rút lui mà không phải chịu hậu quả. Cách an toàn nhất là xem xét cẩn thận tất cả các điều kiện phụ trong hợp đồng của bạn trước khi ký, đảm bảo bạn hiểu rõ chính xác khi nào và làm thế nào bạn có thể rút lui khỏi đề nghị mua nhà nếu hoàn cảnh thay đổi phù hợp.