Lãi suất cố định vay thế chấp: Cách các chính sách mới giảm chi phí vay vốn

Ảnh hưởng của Trump đến Thị trường Vay thế chấp

Các sáng kiến gần đây của chính quyền Trump đang tạo ra tác động đáng kể đến bối cảnh vay thế chấp của Mỹ. Hai đề xuất quan trọng—một giới hạn việc mua nhà của các tổ chức đầu tư và một thúc đẩy Fannie Mae và Freddie Mac mở rộng mua các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp—đã góp phần đẩy lãi suất vay xuống. Kết quả rõ ràng nhất? Chi phí cho những người đang tìm cách tiếp cận tín dụng thế chấp cuối cùng đã giảm xuống dưới mức 6%.

Tình hình hiện tại: Lãi suất đang ở mức nào?

Theo các số liệu mới nhất của Zillow, bối cảnh lãi suất vay thế chấp có sự biến động thú vị giữa các loại sản phẩm khác nhau. Đối với những người thích sự chắc chắn của lãi suất cố định 30 năm, trung bình quốc gia là 5,91%, trong khi những người chọn kỳ hạn 15 năm được hưởng lãi suất thấp hơn là 5,36%. Các tùy chọn với lãi suất điều chỉnh (ARM) vẫn cao hơn một chút, với ARM 5/1 đạt 6,17%.

Bảng Tổng quan về Lãi suất vay

• Lãi suất cố định 30 năm: 5,91%
• Lãi suất cố định 20 năm: 5,83%
• Lãi suất cố định 15 năm: 5,36%
• ARM 5/1: 6,17%
• ARM 7/1: 6,36%
• Vay VA 30 năm: 5,57%
• Vay VA 15 năm: 5,21%
• Vay VA 5/1: 5,36%

Chi phí tái cấp vốn: So sánh cần thiết

Đối với những người xem xét tái cấp vốn một khoản vay hiện có, lãi suất có xu hướng cao hơn một chút so với các khoản vay mới. Theo Zillow, lãi suất cố định 30 năm cho vay tái cấp vốn đạt 5,99%, trong khi phiên bản 15 năm là 5,43%. Sự khác biệt này phản ánh một động thái thị trường phổ biến, mặc dù không phải lúc nào cũng đúng với mọi trường hợp.

Lãi suất Tái cấp vốn Hiện tại

• Lãi suất cố định 30 năm: 5,99%
• Lãi suất cố định 20 năm: 5,75%
• Lãi suất cố định 15 năm: 5,43%
• ARM 5/1: 6,39%
• ARM 7/1: 6,49%
• Vay VA 30 năm: 5,46%
• Vay VA 15 năm: 5,13%
• Vay VA 5/1: 5,44%

Ba chiến lược chọn khoản vay phù hợp

Lãi suất cố định 30 năm: Ổn định và Dự đoán

Chọn vay thế chấp cố định 30 năm mang lại sự rõ ràng về tài chính trong dài hạn. Các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn đáng kể so với các hợp đồng ngắn hạn, và số tiền này giữ nguyên suốt thời gian vay, bảo vệ khỏi các biến động thị trường. Tất nhiên, lợi ích này đi kèm với một thỏa hiệp: tổng chi phí lãi sẽ cao hơn vì khoản vay được phân bổ trong ba thập kỷ và lãi suất đề xuất thường cao hơn so với các kỳ hạn ngắn.

Vay cố định 15 năm: Tiết kiệm so với khoản thanh toán cao

Lựa chọn ngắn hạn mang đặc điểm hoàn toàn trái ngược. Người chọn phương án này sẽ phải trả các khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn, nhưng lại được hưởng lãi suất cố định thấp hơn và đặc biệt là hoàn tất khoản nợ trong nửa thời gian, tạo ra khoản tiết kiệm đáng kể về tổng lãi phải trả. Quyết định phụ thuộc vào khả năng chịu đựng các khoản thanh toán lớn hơn trong các tháng tới.

Vay với lãi suất điều chỉnh (ARM): Cơ hội và Rủi ro

Các khoản vay ARM bắt đầu với một giai đoạn cố định, trong đó lãi suất giữ nguyên—ví dụ, năm năm đối với ARM 5/1—sau đó sẽ điều chỉnh định kỳ. Điểm hấp dẫn chính là lãi suất giới thiệu đặc biệt có lợi, giúp giảm các khoản thanh toán ban đầu. Mặt trái là sự biến động trong tương lai: sau khi hết giai đoạn cố định, các khoản thanh toán có thể tăng không dự đoán được. Tuy nhiên, đối với những người dự định chuyển nhà trước khi bắt đầu các lần điều chỉnh, giải pháp này là cơ hội để tối đa hóa khoản tiết kiệm ban đầu.

Có nên mua nhà ngay bây giờ?

So với quá khứ gần đây, điều kiện hiện tại khá thuận lợi. Giá nhà đã chậm lại so với đà tăng trong thời kỳ dịch bệnh, mang lại sự ổn định hơn cho thị trường. Đối với những người đang xem xét giao dịch trong ngắn hạn hoặc trung hạn, đây là một bối cảnh khá tích cực. Tuy nhiên, thời điểm mua nhà lý tưởng vẫn mang tính chủ quan và phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân của từng người. Việc cố gắng “đoán thời điểm hoàn hảo” trong lĩnh vực bất động sản cũng khó hơn trong thị trường chứng khoán—ưu tiên nên là xác định điều gì phù hợp nhất với tình hình của bạn.

Những thắc mắc phổ biến về lãi suất vay thế chấp

Lãi suất cố định 30 năm hiện tại là bao nhiêu?

Zillow ghi nhận trung bình quốc gia là 5,91%. Cần lưu ý rằng lãi suất có thể khác nhau giữa các nguồn do phương pháp thu thập dữ liệu khác nhau. Zillow dựa trên thông tin từ thị trường của chính họ, trong khi Freddie Mac dựa trên các yêu cầu vay thực tế. Vị trí địa lý, mã bưu điện, tổ chức cho vay và loại khoản vay đều ảnh hưởng đáng kể đến lãi suất cá nhân, do đó nên so sánh nhiều đề xuất khác nhau.

Chúng ta có dự đoán lãi suất sẽ giảm trong vài tháng tới không?

Các nhà phân tích có quan điểm khác nhau. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp dự báo lãi suất cố định 30 năm sẽ ổn định quanh mức 6,4% vào năm 2026, trong khi Fannie Mae dự đoán duy trì trên 6% trong toàn bộ năm 2025, có khả năng giảm xuống còn 5,9% vào quý IV năm 2026. Giảm mạnh trong ngắn hạn dường như không xảy ra.

Lãi suất vay có xu hướng giảm không?

Từ cuối tháng 5, rõ ràng là lãi suất đang giảm dần. Lãi suất cố định 30 năm đã đạt đỉnh trên 7% đầu năm, sau đó biến động trong các tháng tiếp theo, rồi bắt đầu giảm chậm từ 6,89% vào cuối tháng 5.

Làm thế nào để có được lãi suất tốt nhất khi tái cấp vốn?

Chiến lược tương tự như khi vay mới: tập trung vào việc nâng cao điểm tín dụng và giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI). Chọn kỳ hạn vay ngắn hơn cũng có thể giúp có điều kiện tốt hơn, mặc dù điều này đồng nghĩa với các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn.