Điều hướng các khoản vay thế chấp chăn: Vũ khí bí mật của nhà đầu tư bất động sản

Bạn đang muốn mở rộng danh mục bất động sản của mình? Tôi đã phát hiện ra rằng việc xin vay thế chấp riêng cho mỗi tài sản không chỉ tốn thời gian - mà thực sự là hành động tự sát về tài chính. Với việc các nhà cho vay xem xét kỹ lưỡng các đơn xin mua liên tiếp và phí tăng lên với mỗi giao dịch, chắc chắn phải có một cách tốt hơn.

Nhập vào thế chấp chăn—một khoản vay duy nhất bao trùm nhiều tài sản có thể chính là giải pháp tài chính mà những nhà đầu tư nghiêm túc cần. Tôi đã thấy quá nhiều nhà đầu tư đầy tham vọng bị chôn vùi dưới đống giấy tờ và thư từ từ chối khi một giải pháp đơn giản hơn đã có sẵn từ lâu.

Ai thực sự được lợi từ những khoản vay này?

Các khoản thế chấp chăn không phải dành cho người mua nhà bình thường. Chúng được thiết kế cho những người như tôi—các nhà phát triển bất động sản, người mua đi bán lại, và các nhà đầu tư đang quản lý nhiều bất động sản cùng một lúc. Tôi đã thấy các doanh nghiệp sử dụng chúng một cách xuất sắc khi mở rộng ra nhiều địa điểm vật lý, giúp họ tiết kiệm những cơn ác mộng hành chính và hàng nghìn đô la phí trùng lặp.

Cơ chế đứng sau sự kỳ diệu

Điều làm cho thế chấp chăn (blanket mortgages) thực sự mạnh mẽ là cấu trúc điều khoản thả lỏng (release clause). Khi tôi bán một tài sản trong danh mục đầu tư của mình, tài sản cụ thể đó sẽ được thả lỏng khỏi thế chấp trong khi các tài sản còn lại vẫn tiếp tục phục vụ như tài sản thế chấp. Không cần phải trả toàn bộ khoản vay hoặc trải qua việc tái tài trợ tốn kém—giả sử các tài sản còn lại duy trì giá trị đủ để đảm bảo số dư còn lại.

Hầu hết các nhà cho vay giới hạn các khoản vay này ở mức 75-80% LTV, với mức tối thiểu khoảng 100,000 đô la và mức trần đạt tới con số $100 triệu. Thời hạn thường dao động từ 2-30 năm, với lãi suất bắt đầu từ khoảng 4%—mặc dù tôi đã thấy lãi suất thay đổi đáng kể dựa trên danh mục đầu tư và chứng chỉ của bạn.

Nhận một cái

Quá trình đủ điều kiện không hề đơn giản. Ngoài yêu cầu đặt cọc tiêu chuẩn từ 25-60%, các nhà cho vay sẽ phân tích mọi thứ từ điểm tín dụng của bạn đến kinh nghiệm quản lý tài sản của bạn. Họ sẽ muốn có chứng minh về dự trữ tiền mặt trong sáu tháng và, nếu bạn đang nộp đơn với tư cách là một doanh nghiệp, hãy chuẩn bị cho việc họ phân tích tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ của bạn ( họ thường muốn ít nhất là 1.25x).

Yêu cầu tài liệu rất đầy đủ—thông tin tài chính cá nhân, báo cáo kinh doanh, thông tin chi tiết về tài sản, và kế hoạch kinh doanh toàn diện. Tôi đã mất nhiều tuần để thu thập giấy tờ cho một đơn xin.

Sự Thật Khó Chịu Về Thế Chấp Đệm

Trong khi tôi thích sự tiện lợi của việc chỉ thanh toán một lần mỗi tháng và tiết kiệm chi phí đóng cửa nhiều lần, các khoản thế chấp bao trùm đi kèm với những rủi ro nghiêm trọng mà các tài liệu quảng cáo bóng bẩy không nhấn mạnh. Nếu bạn không thanh toán, bạn có thể mất toàn bộ danh mục bất động sản của mình chỉ trong một cú sốc tàn khốc.

Việc tìm kiếm những người cho vay cung cấp các sản phẩm chuyên biệt này có thể rất gây khó chịu, và các yêu cầu đủ điều kiện thường cảm thấy được thiết kế để loại trừ tất cả trừ những nhà đầu tư có tiếng tăm nhất. Các khoản thanh toán hàng tháng có thể khiến bạn choáng váng vì số tiền vay cao liên quan.

Ngành tài chính đã tạo ra một công cụ hữu ích trong các khoản thế chấp bao trùm, nhưng họ cũng đảm bảo rằng nó vẫn chủ yếu có sẵn cho những người đã ở vị trí tài chính mạnh mẽ. Tuy nhiên, đối với những người đủ điều kiện, đây chắc chắn là một cơ chế mạnh mẽ để xây dựng một đế chế bất động sản đáng kể mà không bị ngợp trong các chi phí hành chính.