Ignorez le marché immobilier cette année—à moins que vous ne soyez déjà riche

La sagesse conventionnelle concernant la propriété immobilière a un problème sérieux : elle suppose que le marché est stable. Ce n’est pas le cas. À moins de posséder des réserves de capital importantes, louer reste le choix le plus rationnel dans l’environnement immobilier actuel. La pression financière liée à l’achat d’une résidence principale est la façon dont les gens ordinaires s’engagent involontairement dans une sous-performance financière à long terme.

Investir dans ce marché nécessite de prendre du recul et de revoir où nous en sommes réellement. Le pic immobilier de 2006, l’effondrement de 2008 qui a suivi, la flambée de 2020 liée à la pandémie — ce ne sont pas des bruits aléatoires. Ce sont des schémas. Regarder les valorisations actuelles en parallèle avec les précédents historiques révèle quelque chose de sobering : le marché ne s’est pas encore remis de son inefficacité structurelle. Il a simplement fait une pause.

Le décalage du marché : pourquoi acheter maintenant est risqué

Les données racontent une histoire inconfortable. Redfin indique que les vendeurs dépassent actuellement les acheteurs de 36,8 % — le niveau de demande le plus faible depuis que les confinements de 2020 ont tout perturbé. Ce n’est pas une correction normale. Cela représente une perte de véritable dynamique de marché.

Voici le piège : les propriétaires avec des hypothèques d’environ 3 % n’ont aucune incitation à vendre. Les taux actuels à 30 ans tournent autour de 6,5 %. À moins de comparer ces chiffres, les calculs deviennent invisibles. Personne ne bouge. Personne ne transige. Il n’y a pas de véritable découverte de prix en cours.

Ce que les acheteurs affrontent aujourd’hui, c’est un actif peu liquide à son pic de prix, jamais testé sous une pression de volume réelle. Les conséquences pour ceux qui achètent maintenant :

• Obligation de paiement mensuel maximale
• Potentiel d’appréciation minimal
• Années d’exposition au risque de durée

Leverage à 5:1 contre une maison plate ou en déclin, tout en payant 6,5 % par an, ne construit pas de l’équité — il érode le capital avec le temps. Dans ces conditions, la propriété immobilière passe d’un investissement à une responsabilité.

Une meilleure stratégie de timing : patience vs. pression

Fin 2026 jusqu’en 2027, la situation sera fondamentalement différente. La psychologie du « on attend » finit par céder lorsque la vie intervient : divorce, perte d’emploi, relocalisations obligatoires, timing de la retraite, urgences de trésorerie. Les vendeurs forcés ne négocient pas — ils acceptent les prix du marché.

Une économie en refroidissement amplifie cet effet. Lorsque la motivation et les contraintes de délai convergent, les prix se réinitialisent enfin. La patience est récompensée lorsque les autres manquent de patience.

Si vous devez acheter : une approche prudente

Certaines circonstances exigent d’agir malgré un timing défavorable. Si cela vous concerne, abordez vos décisions d’achat avec une discipline implacable :

• Préparez-vous à un scénario de réduction de revenu de 20 %
• Maintenez des ratios d’emprunt à la valeur conservateurs (votre échappatoire si les circonstances changent)
• N’engagez-vous que si vous pouvez supporter une décennie de valeurs plates ou en déclin

À moins de croire sincèrement que vous pouvez supporter une stagnation prolongée du marché sans contrainte financière, la maison dépasse votre seuil d’accessibilité réel. La sensation d’accessibilité n’est pas la même chose que la capacité financière réelle.