Comment budgétiser vos revenus pour un prêt hypothécaire : Principales lignes directrices en pourcentage

Lorsque vous êtes prêt à acheter une maison, les prêteurs examineront un facteur crucial : combien de vos revenus peuvent réellement être consacrés aux coûts liés au logement. Vos revenus déterminent directement votre capacité d’emprunt, mais il ne s’agit pas seulement de ce que vous gagnez — il s’agit d’équilibrer votre paiement hypothécaire avec toutes vos autres obligations financières. Plusieurs modèles financiers existent pour vous aider à comprendre quelle part de vos revenus devrait être consacrée aux dépenses liées à l’hypothèque, chacun ayant des implications différentes pour votre santé financière globale.

Comprendre les normes du ratio revenu/hypothèque

L’industrie financière a élaboré plusieurs normes de référence pour s’assurer que les acheteurs ne se surendettent pas. Ces ratios servent de garde-fous que les prêteurs utilisent, et il est utile de les connaître avant de commencer à chercher une maison.

Le modèle du seuil de 28 %

Une approche fondamentale suggère que le coût total de votre logement — comprenant le principal, les intérêts, les taxes et l’assurance habitation — ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel brut (vos gains avant impôts). Ce modèle vous donne un calcul simple : si vous gagnez 7 000 $ brut par mois, votre paiement immobilier devrait rester autour de 1 960 $.

La logique ici est simple : les prêteurs veulent s’assurer que vous disposez de ressources suffisantes pour couvrir d’autres dépenses essentielles et obligations de dettes après avoir payé votre hypothèque.

L’approche élargie 28/36

En s’appuyant sur la base de 28 %, ce modèle à double ratio ajoute une autre couche. Si 28 % couvre vos coûts de logement, les 8 % restants créent une marge pour vos autres dettes — cartes de crédit, prêts auto, prêts étudiants, services publics et autres obligations diverses. En utilisant l’exemple de revenu mensuel de 7 000 $, vous alloueriez environ 1 960 $ au logement et disposeriez d’environ 2 520 $ pour toutes les autres dettes combinées.

Cette méthode reconnaît la réalité que la plupart des acheteurs jonglent avec plusieurs responsabilités financières simultanément.

La méthode flexible 35/45

Cette approche offre plus de flexibilité pour les emprunteurs ayant des situations financières complexes. Elle établit que soit 35 % de votre revenu brut, soit 45 % de votre revenu après impôts, peuvent être consacrés à toutes les obligations de dette (y compris votre hypothèque). En utilisant notre exemple de 7 000 $ : 35 % du revenu brut équivaut à 2 450 $, tandis que 45 % d’un revenu net estimé à 6 000 $ équivaut à 2 700 — vous donnant une fourchette de 2 450 $ à 2 700 $ pour la dette totale mensuelle.

Ce modèle fonctionne bien si votre situation financière est plus compliquée ou si vous avez besoin d’un peu plus de marge de manœuvre.

L’approche conservatrice de 25 % après impôts

Si vous êtes lourdement endetté ou si vous préférez une marge de sécurité maximale, ce modèle utilise votre revenu net réel plutôt que le revenu brut. Seuls 25 % de vos gains nets doivent être consacrés aux coûts liés au logement. Avec 6 000 $ de revenu mensuel après impôts, votre plafond de paiement hypothécaire serait de 1 500 $.

C’est le modèle le plus restrictif mais qui offre la plus grande sécurité financière. Il est particulièrement pertinent si vous jonglez avec des prêts étudiants, des paiements auto ou des soldes de cartes de crédit importants.

Calculer ce que vous pouvez réellement vous permettre

Plutôt que de se fier uniquement à une règle de pourcentage unique, les acheteurs immobiliers réussis évaluent leur situation financière complète. Pour le faire avec précision, vous devrez rassembler des informations spécifiques :

• Vos revenus réels : Documentez à la fois vos gains bruts (avant impôts) et votre revenu net. Incluez non seulement votre salaire mais aussi tout revenu supplémentaire que vous percevez régulièrement. Vos fiches de paie récentes donnent des chiffres bruts ; vos déclarations de revenus aident à vérifier les totaux annuels si vous avez un revenu variable.

• Vos obligations de dette existantes : Faites la liste de tout ce que vous devez mensuellement — cartes de crédit, prêts étudiants, paiements auto, prêts personnels, et autres dettes récurrentes. Cela diffère des dépenses variables comme l’épicerie ou l’essence.

• Votre capacité d’épargne pour l’acompte : Combien pouvez-vous économiser pour un paiement initial ? Un acompte de 20 % élimine généralement l’assurance hypothécaire privée (PMI) de vos coûts mensuels, mais tout acompte réduit votre obligation mensuelle. Plus vous versez d’avance, plus votre paiement mensuel sera faible.

• Votre situation de crédit : Votre score de crédit influence directement le taux d’intérêt que les prêteurs vous proposeront. Des scores plus élevés permettent d’obtenir des taux plus bas ; des scores plus faibles entraînent des taux plus élevés et donc des paiements mensuels plus importants.

Une fois que vous avez rassemblé ces chiffres, vous pouvez les appliquer au modèle de ratio revenu/hypothèque de votre choix pour déterminer votre fourchette confortable.

Comment les institutions de crédit évaluent votre capacité

Les prêteurs s’appuient fortement sur votre ratio d’endettement par rapport au revenu (DTI) — calculé en divisant le total de vos paiements mensuels de dettes par votre revenu mensuel brut — pour approuver ou refuser une demande de prêt hypothécaire.

Voici un exemple pratique : si votre revenu mensuel brut est de 7 000 $, et que vos obligations mensuelles totales s’élèvent à 2 800 $ (incluant un paiement auto de 400 $, un prêt étudiant de 200 $, une carte de crédit de 500 $ et un paiement hypothécaire proposé de 1 700 $), votre DTI serait de 40 % (2 800 ÷ 7 000).

La plupart des prêteurs préfèrent des ratios DTI compris entre 36 % et 43 %. Certains prêteurs plus agressifs dépasseront 43 %, mais un DTI plus faible renforce vos chances d’approbation préalable. Étant donné que les exigences DTI varient considérablement d’un prêteur à l’autre, comparer plusieurs fournisseurs de prêts hypothécaires vous aide à trouver des conditions adaptées à votre profil financier.

Optimiser votre paiement mensuel à la baisse

Votre hypothèque sera probablement votre dépense mensuelle la plus importante, il est donc judicieux d’explorer des moyens de la réduire :

• Cibler une propriété moins coûteuse : Ce n’est pas parce qu’un prêteur vous approuve pour un montant précis que vous devez utiliser toute cette capacité. Choisir une maison moins chère réduit directement votre obligation mensuelle.

• Augmenter votre apport initial : Économisez de manière agressive pour verser plus d’argent à l’avance. Chaque dollar supplémentaire réduit le montant emprunté et donc votre paiement mensuel.

• Obtenir un taux d’intérêt plus bas : Votre taux dépend en partie de votre score de crédit et de votre DTI. Rembourser des dettes existantes — en particulier les cartes de crédit à taux élevé et les prêts personnels — peut améliorer votre profil de crédit et réduire votre DTI en même temps. Ce double avantage se traduit souvent par un taux d’intérêt plus avantageux de la part de votre prêteur.

Planifier au-delà du paiement mensuel

Le paiement hypothécaire mensuel ne représente qu’une partie de la réalité financière de la propriété. Une fois propriétaire, d’autres dépenses s’accumulent :

• Entretien courant : Les maisons nécessitent un entretien régulier. Si vous avez une piscine ou une terrasse, prévoyez des coûts annuels comme le nettoyage à haute pression ou les réparations.

• Aménagement paysager et entretien de la pelouse : À moins que votre communauté ne fournisse ce service, vous êtes responsable de l’entretien de la pelouse, soit en engageant un service, soit en achetant du matériel et en le faisant vous-même.

• Réparations et améliorations : Vous devrez éventuellement faire face à des dépenses imprévues — nouvelle toiture, réparations de plomberie, mise à jour de la cuisine ou autres améliorations. Une inspection préalable à l’achat peut identifier des problèmes majeurs que vous pourriez négocier dans le prix d’achat ou demander à faire réparer avant la clôture.

Comprendre que votre ratio revenu/hypothèque n’est qu’un élément du puzzle de la propriété vous aide à aborder la décision d’achat de manière plus globale. Choisissez le modèle de ratio qui correspond à votre tolérance au risque et à vos obligations financières, puis budgétisez délibérément pour l’ensemble des coûts liés à la propriété.