今年跳过房地产市场——除非你已经很富有

关于房产所有权的传统观念存在一个严重问题：它假设市场是稳定的。事实并非如此。除非你拥有大量的资本储备，否则在当今的住房环境中，租房仍然是更理性的选择。购买主要居所带来的财务压力，往往让普通人无意中承诺了长期的财务表现不佳。

进入这个市场需要退后一步，回顾我们到底经历了什么。2006年的房市高峰，随后的2008年崩盘，以及2020年的疫情繁荣——这些都不是随机的噪音，而是模式。结合当前估值与历史先例，可以得出一个令人清醒的结论：市场尚未从其结构性低效中恢复过来。它只是暂停了。

市场错配：为什么现在买房风险大

数据显示，情况令人不安。Redfin报告称，卖家目前比买家多出36.8%——这是自2020年封锁扰乱一切以来最弱的需求环境。这不是正常的调整，而是市场动力的真正丧失。

陷阱在这里：持有约3%按揭的房主没有出售的动力。当前30年期利率徘徊在6.5%左右。除非你比较这些数字，否则这些数学变得不可见。没人出手，没人交易。没有真正的价格发现发生。

今天买家面对的是一种在峰值价格下的非流动性资产，从未在真实交易量压力下测试过。对那些现在购买者的后果：

• 最大的每月还款义务
• 最小的升值潜力
• 多年的期限风险暴露

以5:1的杠杆对抗房价的平稳或下跌，同时支付6.5%的年利率，不会积累资产，反而会随着时间侵蚀资本。在这种情况下，拥有房产从投资变成了负债。

更佳的时机策略：耐心对抗压力

2026年底到2027年，情况将发生根本性变化。“我们会等待”这种心理最终会被打破，当生活发生变化：离婚、失业、强制调动、退休时间、现金流紧张时。被迫出售者不会讨价还价——他们接受市场价格。

经济降温会放大这种效果。当动机和截止期限同时出现时，价格最终会重置。当别人失去耐心时，耐心会得到回报。

如果你必须买：谨慎的策略

尽管时机不佳，但某些情况下仍需行动。如果这适用于你，务必以铁的纪律来做出购房决定：

• 预估收入减少20%的情景
• 保持保守的贷款价值比（这是你在情况变化时的逃生舱）
• 只有在能承受十年内房价持平或下跌的情况下才考虑

除非你真正相信自己能在长时间的市场停滞中无财务压力地坚持，否则房子已经超出你的实际承受能力。所谓的“负担得起”感受，并不等同于真正的财务能力。