固定利率抵押贷款：新政策如何降低融资成本

特朗普效应对抵押贷款市场的影响

特朗普政府近期的举措正在对美国抵押贷款市场产生重大影响。两项关键提案——一项限制机构购买单户住宅，另一项鼓励房利美和房地美扩大抵押支持证券的购买——共同推动贷款利率下降。最直观的结果是什么？寻求信贷的借款人的成本终于降至6%以下。

当前形势：利率在哪里？

根据Zillow最新的调查，抵押贷款利率在不同产品之间呈现出有趣的变化。对于偏好30年固定利率的借款人，全国平均利率为5.91%，而选择15年期限的借款人则享有较低的利率，为5.36%。可调利率抵押贷款(ARM)的利率仍略高，5/1 ARM达到6.17%。

完整的贷款利率概览

• 30年固定利率抵押贷款： 5.91%
• 20年固定利率： 5.83%
• 15年固定利率： 5.36%
• 5/1 ARM： 6.17%
• 7/1 ARM： 6.36%
• 退伍军人事务局（VA）30年贷款： 5.57%
• 退伍军人事务局（VA）15年贷款： 5.21%
• 退伍军人事务局（VA）5/1： 5.36%

再融资成本：必要的比较

考虑对现有抵押贷款进行再融资的借款人，利率略高于新发放的贷款。根据Zillow，30年固定再融资贷款的利率为5.99%，而15年版本为5.43%。这种差异反映了市场的常见动态，尽管并非绝对规律。

当前再融资利率

• 30年固定利率： 5.99%
• 20年固定利率： 5.75%
• 15年固定利率： 5.43%
• 5/1 ARM： 6.39%
• 7/1 ARM： 6.49%
• 退伍军人事务局（VA）30年： 5.46%
• 退伍军人事务局（VA）15年： 5.13%
• 退伍军人事务局（VA）5/1： 5.44%

选择合适抵押贷款的三种策略

30年固定利率抵押贷款：稳定性与可预见性

选择30年固定利率抵押贷款在长期内提供财务上的清晰。月供明显低于短期合同，且在整个期限内金额保持不变，有效避免市场波动的影响。当然，这种优势伴随着折衷：总利息支出更高，因为贷款期限拉长到三十年，且利率通常高于短期贷款。

15年固定利率抵押贷款：节省与较高的还款额

短期方案正好相反。选择此方案的借款人每月还款较高，但享有较低的固定利率，并在更短时间内还清债务，从而节省大量利息。决策取决于是否能承担未来几个月更高的还款压力。

可调利率抵押贷款(ARM)：机遇与风险

ARM贷款在起始阶段设有固定期——例如，5/1 ARM的五年固定期——之后会进行定期调整。其吸引力在于起始利率极具优势，初期还款较低。缺点是未来的波动性：固定期结束后，月供可能会不稳定地上升。不过，对于预计在调整开始前搬家的借款人来说，这是一种最大化初期节省的策略。

现在买房划算吗？

与近期相比，当前条件较为有利。房价涨势已放缓，市场变得更加稳定。对于打算在短中期内交易的人来说，这是一个相对积极的环境。然而，最佳购房时机因人而异，取决于个人具体情况。在房地产市场中把握“最佳时机”同股市一样复杂，最重要的是找到最适合自己情况的方案。

常见关于抵押贷款利率的疑问

目前30年固定利率抵押贷款的利率是多少？

Zillow的数据显示为平均5.91%。需要注意的是，不同来源的利率可能会有所差异，原因在于数据采集方法不同。Zillow使用其信贷市场的资料，而Freddie Mac则基于实际的融资申请。地理位置、邮政编码、所选机构和贷款类型都会显著影响个人利率，建议多方比较。

未来几个月利率会下降吗？

分析师的观点不一。抵押贷款银行家协会预计，2026年30年固定利率将稳定在6.4%左右，而房利美预期2025年整体利率将保持在6%以上，2026年第四季度可能降至5.9%。短期内大幅下降的可能性不大。

贷款利率在下降吗？

从5月末开始，逐步下降的趋势明显。年初时，30年固定利率曾超过7%，之后波动不定，直到5月末逐渐从6.89%缓慢下降。

如何获得最低的再融资利率？

策略与新贷款类似：提升信用评分，降低债务收入比(DTI)。选择较短的贷款期限也有助于获得更优条件，尽管这意味着每月还款会更高。