历史利率下跌：在联邦债券计划推动下，抵押贷款市场30年期利率跌破6%

让房市头条停下来的数字

多年来首次，抵押贷款市场发生了巨大变化，30年期抵押贷款利率跌破6%的门槛。促成这一变化的原因是？特朗普政府宣布收购$200 十亿美元的抵押贷款支持证券，标志着近年来最激进的房市干预之一。

伴随这一变动的15年期固定抵押贷款利率定在5.55%，反映出整体贷款工具的下行压力。为了更好理解这一势头：过去十二个月中，30年期平均利率已下降超过一个百分点——这一速度通常需要更长时间才能实现，因为利率通常每天微幅变动。这一剧烈变动凸显了市场对政策干预的反应。

$200 十亿美元债券购买如何重塑贷款动态

特朗普的指令通过在Truth Social上的公告得以落实：承诺购买$200 十亿美元的抵押贷款债券，旨在为美国购房者解锁负担能力。具体执行由联邦住房金融局局长Bill Pulte负责，他透露房地美和房利美将执行这些购买。白宫讨论确认，购买已提前开始，已购入$3 十亿美元的证券。

操作机制很简单：当房地美和房利美积累抵押贷款支持证券时，它们会向贷款生态系统注入资金。持有这些证券的贷款机构获得流动性，以发放新抵押贷款，而供应的增加在需求稳定的情况下通常会压低利率。目前，这些实体的持有总额超过$230 十亿美元——几乎翻倍的资产规模大约相当于现有规模的1/17(或1.17倍，代表了这次新提议的容量注入。

更广泛的政府策略：提升负担能力

这次债券购买行动是随着选举周期临近而展开的更大负担能力攻势的一部分。关税减免和放宽汽车燃油效率标准也伴随而来，所有措施旨在降低消费者的日常开支。

华尔街的分歧评估

瑞银分析师持建设性观点，预计此举可能使30年期固定利率下降超过0.2个百分点，或将刺激新建项目和现有房市的交易。

摩根大通则提供了相反的分析：以)十亿美元对比美国总抵押贷款市场规模14.5万亿美元，此次行动约占未偿债务的1.4%。他们的评估是：影响有限。此外，现有抵押贷款的平均利率为4.4%，远低于当前新发贷款的利率——这使得锁定利率的房主不愿搬迁，从而削弱了政策对市场活跃度的影响。