Đã nghĩ về cách hầu hết mọi người bỏ qua một công cụ khá cơ bản khi đánh giá các bất động sản cho thuê. Công thức nhân số thu nhập gộp thực ra là một trong những cách đơn giản nhất để nhanh chóng đánh giá xem một bất động sản có đáng để bạn chú ý hay không, nhưng nó phức tạp hơn nhiều so với chỉ việc nhập số vào máy tính.

Hãy để tôi phân tích rõ ý tôi muốn nói. Khi bạn xem xét một bất động sản cho thuê, bạn về cơ bản muốn biết liệu bạn có đang nhận được một thỏa thuận công bằng dựa trên lợi nhuận thực tế của nó hay không. Đó là nơi hai phương pháp chính xuất hiện. Phương pháp đầu tiên xem xét tất cả các nguồn thu nhập mà bất động sản tạo ra, không chỉ tiền thuê nhà. Phương pháp thứ hai tập trung hoàn toàn vào thu nhập từ thuê nhà. Nghe có vẻ giống nhau, nhưng chúng được thiết kế cho các tình huống khác nhau.

Nếu bạn phân tích một tòa nhà đa gia đình hoặc không gian thương mại có phí đỗ xe, thu nhập từ giặt là và các nguồn doanh thu khác, bạn sẽ sử dụng phương pháp rộng hơn. Bạn lấy giá mua bất động sản chia cho tổng thu nhập hàng năm. Toán học đơn giản, nhưng nó cung cấp cho bạn một cái nhìn nhanh chóng. Giả sử một bất động sản có giá 500.000 đô la và mang lại 100.000 đô la mỗi năm từ tất cả các nguồn. Điều đó có nghĩa là nó được định giá gấp năm lần thu nhập hàng năm của nó. Đối với các căn hộ cho thuê mà tiền thuê nhà gần như là nguồn thu nhập duy nhất, phép tính gần như giống hệt, chỉ khác là bạn chỉ tính thu nhập từ thuê nhà. Một bất động sản trị giá 400.000 đô la tạo ra 50.000 đô la tiền thuê hàng năm sẽ có hệ số nhân là 8.

Dưới đây là điều tôi nhận thấy: mọi người bị mê hoặc bởi những con số này và quên rằng chúng chưa đầy đủ. Một hệ số nhân thấp có thể trông hấp dẫn, nhưng nó không nói lên điều gì về chi phí bảo trì, thuế bất động sản, phí quản lý hoặc liệu khu vực đó có sắp bùng nổ hay sụp đổ hay không. Các chỉ số này là công cụ so sánh, chứ không phải quả cầu pha lê. Vị trí cực kỳ quan trọng. Một bất động sản ở thị trường sôi động có thể có hệ số nhân cao hơn, nhưng vẫn hoàn toàn hợp lý nếu tiền thuê nhà đang tăng.

Chuyển động thực sự là sử dụng các phép tính này cùng với các chỉ số tài chính khác và nghiên cứu thị trường thực tế. Đừng chỉ nhìn vào công thức nhân số thu nhập gộp một cách riêng lẻ. So sánh với xu hướng thị trường địa phương, nói chuyện với những người trong cuộc, tính đến chi phí vận hành, và nếu bạn nghiêm túc, hãy nhờ một cố vấn tài chính giúp đỡ. Những công cụ này hữu ích để thu hẹp các lựa chọn nhanh chóng, nhưng chúng chỉ là điểm khởi đầu, không phải toàn bộ câu chuyện.