Bạn đã từng tự hỏi làm thế nào để tính hệ số thu nhập gộp khi xem xét các bất động sản cho thuê chưa? Gần đây tôi mới bắt đầu tìm hiểu về điều này và nhận ra nó thực ra đơn giản hơn nhiều so với mọi người nghĩ, nhưng cũng phức tạp hơn nhiều so với công thức cơ bản.

Vì vậy, vấn đề là: khi so sánh các bất động sản cho thuê, bạn cần một cách nhanh chóng để xem liệu một món hàng có thực sự đáng giá với mức giá yêu cầu hay không. Đó là nơi hệ số thu nhập gộp phát huy tác dụng. Cơ bản, bạn lấy giá trị của bất động sản chia cho tổng thu nhập mà nó tạo ra hàng năm. Nghe có vẻ đơn giản, đúng không?

Hãy để tôi phân tích điều này bằng các số thực. Giả sử bạn đang xem một bất động sản có giá 500.000 đô la và mang lại 100.000 đô la mỗi năm tổng thu nhập. Khi bạn tính hệ số thu nhập gộp, bạn được 5. Điều này có nghĩa là bạn đang trả 5 lần thu nhập hàng năm cho bất động sản đó. Hệ số thấp hơn thường biểu thị giá trị tốt hơn, nhưng không phải lúc nào cũng đúng như vậy.

Bây giờ, còn có hệ số thuê nhà gộp, hoạt động theo cách tương tự nhưng chỉ tính thu nhập từ thuê nhà. Nếu một bất động sản dân cư có giá 400.000 đô la và tạo ra 50.000 đô la mỗi năm từ tiền thuê, hệ số là 8. Cái này hữu ích hơn cho các thuê nhà đơn lẻ, nơi mà tiền thuê gần như là nguồn thu nhập duy nhất của bạn.

Điểm khác biệt chính? Hệ số thu nhập gộp tính tất cả mọi thứ—phí đỗ xe, thu nhập từ giặt là, tất cả đều được tính vào. Điều này làm cho nó phù hợp hơn cho các tòa nhà thương mại hoặc đa gia đình. Hệ số thuê nhà gộp thì rõ ràng hơn khi so sánh các bất động sản dân cư tương tự. Khi bạn cố gắng tính toán cách để xác định hệ số thu nhập gộp phù hợp với tình huống của mình, bạn cần quyết định xem cái nào thực sự quan trọng đối với thương vụ của bạn.

Điều mà hầu hết mọi người bỏ lỡ là: các hệ số này không nói gì về chi phí. Chi phí bảo trì, thuế, quản lý bất động sản—những thứ đó hoàn toàn có thể làm giảm lợi nhuận thực tế của bạn. Một bất động sản có hệ số thấp có thể trông rất tuyệt cho đến khi bạn tính đến việc nó cần một mái nhà mới. Vị trí và xu hướng thị trường cũng quan trọng. Một bất động sản ở khu vực sôi động có thể có hệ số cao hơn nhưng vẫn có thể tăng giá mạnh mẽ.

Vậy nên, đúng là biết cách tính hệ số thu nhập gộp rất hữu ích để so sánh nhanh chóng, nhưng đừng dừng lại ở đó. Hãy sử dụng nó cùng với các chỉ số khác, kiểm tra thị trường địa phương, hiểu rõ các chi phí thực tế của bạn. Đó là cách bạn thực sự tìm ra các thương vụ tốt thay vì chỉ chạy theo những con số trông có vẻ đẹp trên giấy tờ.