Як інвестори в нерухомість у Луїсвіллі подвоїли дохід, змінивши стратегії у 2025 році

Коли інвестори в нерухомість, які завершили понад 50 угод у 2025 році, проаналізували свої результати, Мік Горіус і Кевін Харт помітили щось переконливе: менше угод, набагато більші доходи. Ця парочка з Луїсвіля досягла цього не за рахунок збільшення обсягу, а через фундаментальну зміну у своєму підході до інвестування — що відображає ширші ринкові реалії, з якими стикаються інвестори по всій країні.

«Ми закрили лише кілька угод більше, ніж у 2024 році, але середній розмір кожної угоди майже подвоївся», — пояснив Горіус. Їхні цифри розповідають історію: у 2024 році 52 угоди принесли приблизно 500 000 доларів доходу. У 2025 році вони завершили 54 угоди і перевищили позначку у мільйон доларів. Цей різкий стрибок доходів при мінімальному зростанні обсягу змінив їхнє уявлення про бізнес-модель.

Від домінування на ринку до адаптації: чому інвестори змінили курс

Зміна сталася не через можливості, а через необхідність. З вересня 2025 року ринок нерухомості у Луїсвілі значно трансформувався. Запаси нерухомості зросли з приблизно 2500 до майже 3900 об’єктів — цей сплеск кардинально змінив умови гри для інвесторів.

«Зараз нерухомість залишається на ринку у три рази довше — іноді понад місяць або навіть два», — зазначив Харт щодо нової реальності. Це уповільнення створює додаткову проблему для тих, хто займається традиційним перепродажем: нерухомість, яка не продається швидко, стає джерелом касових розривів.

Для інвесторів, що покладаються на швидкий обіг, математика вже не працює. Як пояснив Харт, «Якщо ви переплатите, не можете розраховувати на кілька пропозицій у перший день. Об’єкт може просто стояти тижнями, змушуючи знижувати ціну. Важливо купувати за правильною ціною з самого початку». Цей тиск однієї транзакції переконав багатьох інвесторів переглянути всю свою стратегію.

Стратегічний поворот: чому BRRRR стає більш привабливим ніж будь-коли

Замість того, щоб гнатися за меншими, з більшою маржею перепродажами, Горіус і Харт віддають перевагу методу BRRRR — Купити, Ремонт, Здати в оренду, Рефінансувати, Повторювати. Цей підхід має принципово іншу економіку, ніж перепродаж, і все більше приваблює досвідчених інвесторів, які шукають стабільність замість волатильності.

Метод BRRRR полягає у тому, щоб відремонтувати нерухомість, забезпечити оренду, потім рефінансувати для повернення початкових інвестицій — при цьому залишаючись власником і отримуючи орендний дохід. На відміну від перепродажу, який залежить від короткострокового попиту, ця стратегія відокремлює успіх від короткострокових коливань ринку.

«З BRRRR ви менше піддані коливанням ринку», — пояснив Харт. «Замість того, щоб хвилюватися, що об’єкт залишається непроданим, поки ви платите відсотки, ви можете закінчити ремонт, знайти орендаря і одразу рефінансувати». Для інвесторів, які втомилися від тримання запасів, ця психологічна зміна сама по собі має значну цінність.

Реальні доходи замість швидких прибутків: як інвестори створюють тривалу багатство

Інвестори, що прагнуть до BRRRR, не повинні очікувати швидкого прибутку у 50 000 доларів від перепродажу. Замість цього стратегія наголошує на накопиченні капіталу. Об’єкт, для рефінансування якого потрібно 10 000 доларів, стає постійним активом — що зростає у цінності і приносить дохід.

Горіус чітко сформулював цю зміну менталітету: «У нерухомості час справді лікує все. Якщо потрібно внести 10 000 доларів для рефінансування і погашення приватного кредитора, ви все одно володієте об’єктом. Ви можете здати його в оренду — навіть якщо спочатку будете втрачати 100 доларів на місяць, орендні ставки з часом зростуть і ви повернете ці гроші. З часом ви перейдете від втрат у 100 доларів до прибутку у 100 доларів».

Цей підхід до терплячого капіталу відповідає тому, як досвідчені інвестори тепер оцінюють можливості 2026 року. Замість гонитви за обсягом, увага зосереджена на формуванні портфеля, що генерує надійний пасивний дохід — навіть якщо окремі угоди не приносять негайного задоволення.

Вартість і вигода: що інвестори жертвують і що отримують

Переходячи від перепродажу до BRRRR, ризики зростають, попереджає Харт. «Вам потрібно переконатися, що ваші цифри працюють і що ви досягаєте цінності об’єкта, яку цільовуєте. Завжди існує ризик, що ремонтні витрати або оцінки не відповідатимуть планам».

Однак для інвесторів у сучасному повільнішому ринку ці ризики здаються більш керованими, ніж невизначеність від тримання запасів. Це рішення — не відступ, а переналаштування — цінність передбачуваності і довгострокового зростання понад короткострокову швидкість.

Зі все більшою кількістю інвесторів, що приймають подібні підходи, ландшафт 2026 року може все більше відокремлювати тих, хто майстерно керує орендною економікою, від тих, хто все ще гониться за маржами перепродажу. Для Горіуса, Харта і їхніх колег, що навчаються цій трансформації, математика вже переконлива.