Історичне зниження курсу: ринок іпотечного кредитування зафіксував падіння 30-річних ставок нижче 6% на тлі ініціативи Федерального облігаційного фонду

Числа, що зупинили заголовки про житло

Вперше за кілька років ландшафт іпотечного кредитування зазнав кардинальних змін, коли ставки за 30-річною іпотекою опустилися нижче порогу у 6%. Каталізатором стала $200 мільярдна покупка іпотечних цінних паперів, оголошена адміністрацією Трампа, що стала однією з найагресивніших інтервенцій у сфері житлового будівництва за останній час.

Ставка за 15-річною фіксованою іпотекою, що супроводжувала цей рух, склала 5.55%, що відображає загальний тиск зниження ставок на ринку кредитних інструментів. Щоб зрозуміти масштаб цього руху: середня ставка за 30 років за останні дванадцять місяців знизилася більш ніж на один відсотковий пункт — темп, який зазвичай займає набагато більше часу, оскільки ставки зазвичай змінюються фракційно щодня. Це різке коливання підкреслює реакцію ринку на політичне втручання.

Як $200 мільярдів у покупках облігацій змінює динаміку кредитування

Директива Трампа до своєї команди була реалізована через оголошення у Truth Social: зобов’язання придбати $200 мільярдів іпотечних облігацій, спрямованих на зниження вартості для американських покупців житла. Реалізація лягла на плечі Біла Пульте, керівника Федеральної адміністрації житлового фінансування, який повідомив, що Fannie Mae та Freddie Mac здійснять ці покупки. Обговорення у Білому домі підтвердили, що купівля вже розпочалася, і вже придбано $3 мільярдів цінних паперів.

Механізм простий: коли Fannie Mae та Freddie Mac накопичують іпотечні цінні папери, вони повертають капітал у кредитну екосистему. Кредитори, що тримають ці інструменти, отримують ліквідність для видачі нових іпотек, а збільшення пропозиції при стабільному попиті зазвичай знижує ставки. Поточні спільні активи цих структур перевищують $230 мільярдів — майже подвоєння їхнього портфеля становитиме приблизно 1/17 (або 1.17 у вигляді дробу, помноженого на існуючий масштаб) цієї нової пропозиції.

Стратегія адміністрації щодо доступності житла

Ця операція з купівлі облігацій входить у ширшу кампанію з підвищення доступності житла, яка активізується у період виборчої кампанії. Зниження тарифів і послаблення стандартів щодо паливної ефективності для автомобілів супроводжують цю заходи, спрямовані на зменшення щоденних витрат споживачів.

Розділені оцінки Уолл-стріт

Аналітики UBS висловили позитивний погляд, прогнозуючи, що ініціатива може знизити ставки за 30-річною фіксованою іпотекою більш ніж на 0.2 відсоткових пункти, потенційно стимулюючи як нове будівництво, так і обіг існуючого житла.

JPMorgan Chase надав протилежний аналіз: враховуючи $200 мільярдів проти загального обсягу іпотечного ринку США у 14.5 трильйонів доларів, ця ініціатива охоплює приблизно 1.4% непогашених зобов’язань. Їхній висновок: обмежений системний вплив. Крім того, існуюча база іпотек має середню ставку 4.4% — значно нижчу за поточні нові ставки, що створює дисін센тив для власників житла з фіксованими ставками переїжджати, що зменшує ефективність політики щодо активності на ринку.