Орієнтування в загальних іпотечних кредитах: секретна зброя інвестора в нерухомість

Шукаєте способи розширення свого портфеля нерухомості? Я виявив, що подача окремих заявок на іпотечні кредити для кожної власності не лише стомлююча — це практично фінансова самогубство. Оскільки кредитори ретельно перевіряють послідовні заявки на купівлю, а збори множаться з кожною транзакцією, має бути кращий спосіб.

Введіть загальну іпотеку — єдиний кредит, що охоплює кілька власностей, який може стати фінансовим хаком, необхідним серйозним інвесторам. Я спостерігав, як занадто багато амбіційних інвесторів потрапляли під тягар паперів та відмов, коли простіше рішення було доступне все цей час.

Хто насправді виграє від цих позик?

Бланкові іпотеки не призначені для середніх покупців житла. Вони розроблені для таких людей, як я — девелоперів нерухомості, фліпперів та інвесторів, які одночасно управляють кількома власностями. Я бачив, як бізнеси вміло їх використовують під час розширення на кілька фізичних локацій, заощаджуючи собі адміністративні головні болі та тисячі в дублікатних зборах.

Механіка за магією

Що робить бланкові іпотеки дійсно потужними, так це їхня структура умов звільнення. Коли я продаю одну нерухомість зі свого портфеля, ця конкретна нерухомість звільняється з іпотеки, тоді як залишкові нерухомості продовжують служити заставою. Немає необхідності повертати весь кредит або проходити дорогий процес рефінансування — за умови, що залишкові нерухомості зберігають достатню вартість для забезпечення непогашеного балансу.

Більшість кредиторів обмежують ці кредити до 75-80% LTV, з мінімальними сумами близько $100,000 і стелею, що досягає вражаючих $100 мільйонів. Умови зазвичай коливаються від 2 до 30 років, з процентними ставками, які починаються приблизно з 4% — хоча я виявив, що ставки значно варіюються в залежності від вашого портфоліо та кваліфікацій.

Як отримати один

Процес отримання кваліфікації не зовсім простий. Окрім стандартної вимоги щодо авансового платежу в 25-60%, кредитори розглядатимуть все: від вашого кредитного рейтингу до досвіду управління майном. Вони вимагатимуть підтвердження наявності готівкових резервів на шість місяців і, якщо ви подаєте заявку як бізнес, очікуйте, що вони проаналізують ваше співвідношення покриття боргового обслуговування (зазвичай вони хочуть принаймні 1.25x).

Вимоги до документації є вичерпними — особисті фінансові дані, бізнес-звіти, детальна інформація про власність і всебічні бізнес-плани. Я витратив тижні на збір документів для однієї заявки.

Неприємна правда про загальні іпотечні кредити

Хоча мені подобається зручність здійснення лише одного щомісячного платежу та економія на кількох витратах на закриття, загальні іпотеки мають серйозні ризики, які блискучі брошури не підкреслюють. Якщо ви не виконаєте свої платежі, ви можете втратити весь свій портфель нерухомості в один руйнівний удар.

Знайти кредиторів, які пропонують ці спеціалізовані продукти, може бути розчаровуючим, і вимоги до кваліфікації часто здаються такими, що виключають всіх, крім найвстановленіших інвесторів. Щомісячні платежі можуть бути вражаючими, враховуючи високі суми позик.

Фінансова індустрія створила корисний інструмент у вигляді універсальних іпотек, але також забезпечила його доступність переважно лише для тих, хто вже має міцні фінансові позиції. Для тих, хто кваліфікується, однак, це безперечно потужний механізм для побудови значної імперії нерухомості без занурення в адміністративні витрати.