Можете ли вы включить расходы на закрытие в ипотеку? Взвешивание вариантов

При покупке дома расходы на закрытие сделки представляют собой значительный финансовый барьер. Эти сборы — покрывающие такие пункты, как оформление ипотеки и налог на передачу — обычно составляют от 2% до 5% стоимости покупки дома. Для многих покупателей это означает необходимость дополнительных затрат в тысячи или даже десятки тысяч долларов сверх первоначального взноса. Но что если вы сможете включить расходы на закрытие сделки в ипотеку вместо того, чтобы платить их сразу? Давайте рассмотрим, имеет ли эта стратегия смысл в вашей ситуации.

Преимущества добавления расходов на закрытие сделки в ипотеку

Многие покупатели жилья считают привлекательным возможность включить расходы на закрытие сделки в ипотеку по вполне обоснованным причинам. Вот основные преимущества этого подхода:

Снижение немедленного финансового давления. Одновременное накопление значительного первоначального взноса и расходов на закрытие создает огромную нагрузку на ваши финансы. Включая эти расходы в ипотеку, вы распределяете их по ежемесячным платежам, что делает финансовую нагрузку более управляемой из месяца в месяц, а не требует единовременной крупной суммы.

Ускорение пути к владению жильем. Ожидание накопления достаточной суммы для первоначального взноса и расходов на закрытие может бесконечно задерживать покупку. Объединив эти расходы в ипотеку, вы можете приобрести жилье раньше и сразу начать накапливать капитал, а не тратить дополнительные годы на сбережения.

Инфляция работает в вашу пользу со временем. При фиксированной ставке по ипотеке, включающей расходы на закрытие, ваш ежемесячный платеж остается постоянным на весь срок кредита. Однако реальная стоимость денег со временем снижается из-за инфляции. Это означает, что вы фактически возвращаете взятые в долг деньги за счет долларов, которые со временем стоят меньше — таким образом, ваши расходы на закрытие в реальном выражении становятся дешевле.

Скрытые расходы, которые нужно учитывать

Несмотря на привлекательные преимущества, включение расходов на закрытие в ипотеку имеет и реальные недостатки, требующие внимательного рассмотрения:

Вы платите проценты по этим сборам. Это самый существенный недостаток. Добавляя расходы на закрытие к сумме кредита, вы берете взаймы деньги специально для их покрытия, и на эти суммы начисляются проценты. За 30-летний ипотечный срок это сложное начисление процентов может значительно увеличить итоговую сумму, которую вы заплатите за эти расходы.

Ваш коэффициент заемного обязательства к стоимости (LTV) становится проблемным. Кредиторы ограничивают сумму займа относительно стоимости вашего жилья. Включение расходов на закрытие в ипотеку увеличивает общую сумму кредита, что может привести к превышению безопасных порогов LTV. Если вы берете более 80% от стоимости дома, вам потребуется оформить частную ипотечную страховку — дополнительный ежемесячный расход, предназначенный для защиты кредиторов от риска потери при foreclosure. Эти дополнительные расходы увеличивают ваши ежемесячные обязательства.

Вы берете на себя обязательство на десятилетия. В отличие от оплаты расходов на закрытие сразу, включенные в ипотеку расходы распространяются на весь срок кредита. Если у вас ипотека на 30 лет, вы будете платить эти изначально небольшие сборы в течение трех десятилетий, причем проценты будут начисляться на всю сумму.

Как принять решение

Стоит ли включать расходы на закрытие в ипотеку, зависит от вашей конкретной финансовой ситуации. Если у вас недостаточно сбережений для покрытия как первоначального взноса, так и расходов на закрытие, и ваш кредитор разрешает такой вариант, это может дать необходимую гибкость. Однако вы должны быть готовы к тому, что в итоге заплатите значительно больше процентов и будете обязаны делать эти платежи десятилетиями.

Перед принятием решения рассчитайте общую сумму процентов, которую вы заплатите за расходы на закрытие в течение срока кредита. Сравните эту сумму с финансовым стрессом от оплаты расходов сразу. Иногда расходы на проценты превышают выгоду от улучшения денежного потока. Понимание этого компромисса поможет вам принять обоснованное решение, соответствующее вашим долгосрочным финансовым целям.