Навигация по общим ипотекам: Секретное оружие инвестора в недвижимость

Хотите расширить свой портфель недвижимости? Я обнаружил, что申请 отдельные ипотечные кредиты для каждой собственности не только утомительно — это практически финансовое самоубийство. Поскольку кредиторы внимательно изучают последовательные заявки на покупку, а комиссии умножаются с каждой транзакцией, должен быть лучший способ.

Войдите в концепцию общеморского кредита — единственного займа, охватывающего несколько объектов недвижимости, который может стать финансовым хаком, необходимым серьезным инвесторам. Я видел слишком много амбициозных инвесторов, засыпанных бумажной работой и письмами с отказами, когда более простое решение всегда было доступно.

Кто на самом деле получает выгоду от этих кредитов?

Бланковые ипотеки не предназначены для среднестатистического покупателя жилья. Они созданы для таких людей, как я — девелоперов, флипперов и инвесторов, которые одновременно управляют несколькими объектами недвижимости. Я видел, как компании используют их блестяще при расширении на несколько физических локаций, избавляя себя от административных кошмаров и тысяч дублирующих сборов.

Механика за магией

Что делает залоговые кредиты по принципу "бланкет" поистине мощными, так это их структура условия освобождения. Когда я продаю одну недвижимость из своего портфеля, эта конкретная недвижимость освобождается от ипотеки, в то время как оставшиеся объекты продолжают служить залогом. Нет необходимости погашать весь кредит или проходить через дорогостоящую рефинансировку — при условии, что оставшиеся объекты сохраняют достаточную стоимость для обеспечения непогашенного остатка.

Большинство кредиторов ограничивают эти кредиты 75-80% LTV, с минимальными суммами около 100 000 долларов и потолками, достигающими потрясающих $100 миллионов. Сроки обычно варьируются от 2 до 30 лет, с процентными ставками, начинающимися от 4% — хотя я обнаружил, что ставки значительно различаются в зависимости от вашего портфолио и кредитных данных.

Получение одного

Процесс квалификации не так прост, как кажется. Кроме стандартного требования первоначального взноса от 25 до 60%, кредиторы будут тщательно анализировать все, начиная от вашего кредитного рейтинга и заканчивая вашим опытом управления недвижимостью. Им потребуется подтверждение наличия денежных резервов на шесть месяцев и, если вы подаете заявку как бизнес, ожидайте, что они проанализируют ваше соотношение покрытия долгового сервиса (обычно они хотят как минимум 1,25x).

Требования к документации исчерпывающие — личные финансовые данные, бизнес-отчеты, детальная информация о собственности и комплексные бизнес-планы. Я потратил недели на сбор документов для одной заявки.

Неприятная правда о blanket ипотеке

Хотя мне нравится удобство совершения всего одной выплаты в месяц и экономия на множественных закрывающих расходах, общие ипотеки несут серьезные риски, о которых не подчеркивают блестящие брошюры. Если вы не выполните свои платежи, вы можете потерять весь свой портфель недвижимости одним разрушительным ударом.

Поиск кредиторов, предлагающих эти специализированные продукты, может быть разочаровывающим, а требования к квалификации часто кажутся разработанными для исключения всех, кроме самых опытных инвесторов. Ежемесячные платежи могут быть ошеломляющими, учитывая высокие суммы займа.

Финансовая индустрия создала полезный инструмент в виде ипотечных кредитов, но они также позаботились о том, чтобы он оставался в основном доступным только для тех, кто уже находится в крепком финансовом положении. Для тех, кто соответствует требованиям, это, безусловно, мощный механизм для создания значительной недвижимости, не утопая в административных издержках.