Acabei de perceber que muitas pessoas não conhecem os empréstimos abrangentes ao entrarem no investimento em múltiplas propriedades. Vi investidores mencionando isso em fóruns, então pesquisei como isso realmente funciona.

Então, aqui está a coisa - se você está comprando várias propriedades, solicitar hipotecas separadas toda vez é um pesadelo. As chances de aprovação diminuem, você paga várias taxas de originação e lida com taxas e condições diferentes em cada empréstimo. É aí que entra um empréstimo abrangente. É basicamente uma hipoteca que cobre duas ou mais propriedades de uma só vez. Muito mais simples do que lidar com cinco credores diferentes.

Esses empréstimos hipotecários abrangentes são usados principalmente por desenvolvedores, investidores que compram, vendem e por investidores sérios em imóveis. Faz sentido - se você está comprando um portfólio inteiro ou dividindo terras em lotes para vender, precisa de um financiamento que seja rápido e que não exija reaprovação constante.

Veja como funciona realmente. Você obtém um empréstimo abrangente para cobrir todas as suas compras. As propriedades se tornam garantias juntas, mas aqui está a parte inteligente - geralmente há uma cláusula de liberação embutida. Isso significa que, quando você vende uma propriedade, aquela propriedade específica é liberada do empréstimo sem que você precise pagar o empréstimo abrangente inteiro. Obviamente, as propriedades restantes ainda precisam cobrir o saldo devedor para que isso funcione.

Os credores normalmente limitam a relação empréstimo-valor (LTV) em 75-80%, e a maioria exige um pagamento inicial entre 25-60%. Você também precisará de prova de pelo menos seis meses de reservas em dinheiro. O valor mínimo do empréstimo costuma ser em torno de $100 mil, embora alguns credores possam ir muito mais alto. Os prazos de empréstimo geralmente variam de 2 a 30 anos, com amortização padrão de 15, 20 ou 30 anos. As taxas de juros podem ser tão baixas quanto 4%.

A qualificação é mais rigorosa do que hipotecas convencionais. Eles querem seu score de crédito pessoal e histórico de renda, além de, se você estiver aplicando como uma empresa, analisam sua relação de cobertura de serviço da dívida - geralmente precisa ser pelo menos 1,25x. Também vão querer provas de que você já fez isso antes, especialmente se estiver lidando com algo grande, como um desenvolvimento comercial ou uma grande renovação.

A documentação necessária é grande. Você precisa enviar demonstrações financeiras pessoais e empresariais, detalhes das propriedades, fotos, preços de compra, avaliações atuais, custos de renovação, ônus existentes, seu plano de negócios, detalhes de aluguel, taxas de vacância, despesas operacionais e receita operacional líquida. Eles querem uma visão completa.

Grande vantagem? Uma única parcela mensal em vez de cinco. Um conjunto de custos de fechamento e taxas de originação em vez de múltiplos. Sem precisar lidar com diferentes taxas de juros e condições. Sem limite de quantas propriedades você pode incluir.

A desvantagem é real, porém. Se você entrar em inadimplência, perde tudo, pois tudo é garantia. Poucos credores se especializam em empréstimos abrangentes, então suas opções são limitadas. Os valores dos empréstimos costumam ser altos, o que significa que seu pagamento mensal também será alto. E, honestamente, a qualificação é muito mais rigorosa do que uma hipoteca padrão.

Se você está sério em construir um portfólio de aluguel ou fazer trabalhos de desenvolvimento, um empréstimo abrangente pode realmente ser a melhor opção. Só certifique-se de entender as cláusulas de liberação e ter um plano sólido para cada propriedade.