O mercado de aluguel de apartamentos em Seul sofreu uma redução abrupta nas ofertas... a conversão para aluguel mensal está acelerando

O mercado de aluguel integral de apartamentos em Seul está evoluindo na direção de uma rápida expansão do peso do aluguel mensal, devido à redução abrupta de imóveis disponíveis e ao aumento dos preços. Com a demanda concentrada na alta temporada de mudanças na primavera, a oferta de imóveis para aluguel integral caiu significativamente, restringindo o leque de opções para os inquilinos, e esse impacto se estende aos preços de aluguel integral e ao mercado de aluguel mensal ao longo do mês.

No dia 19, de acordo com a empresa de big data imobiliário Asil, com base no dia anterior, havia um total de 15.427 imóveis de aluguel integral de apartamentos em Seul. Isso representa uma redução de 49,9% em relação aos 37.500 imóveis disponíveis em 18 de abril de 2022, há dois anos. Todos os 25 distritos de Seul apresentaram queda na oferta de imóveis para aluguel integral, com as maiores reduções em Yongsan (88,5%), Jung (88,0%), Gangbuk (83,5%), Seongbuk (83,4%) e Gwanak (77,1%). Em Gwanak, há apenas 54 imóveis de aluguel integral, em Jung, 51, em Gangbuk, 50, e até mesmo em grandes comunidades como Moonkyung-dong, em Yongsan, com 1.281 unidades, a oferta de imóveis para aluguel integral é de apenas 2 a 3 unidades.

Esse fenômeno ocorre devido à mudança na estrutura do mercado, que combina compra, venda e locação. Desde que a política anunciada em 15 de outubro do ano passado designou toda a área de Seul como uma zona de permissão para transações imobiliárias, estabelecendo a obrigatoriedade de residir efetivamente por pelo menos dois anos após a compra, a prática de “investimento por diferença de preço” com direito de aluguel integral foi efetivamente bloqueada. Anteriormente, esse tipo de investimento era uma das vias para aumentar a oferta de imóveis para aluguel integral; com o seu estreitamento, o mercado interpreta que a entrada de imóveis para aluguel integral também diminuiu. Agentes imobiliários no local também afirmaram que, mesmo em grandes comunidades, quase não há imóveis disponíveis para aluguel integral.

No mercado de aluguel integral com oferta reduzida, os preços estão aumentando de forma particularmente acentuada. Segundo a pesquisa de tendências de preços residenciais do Instituto de Imóveis da Coreia, no mês passado, o preço médio de aluguel integral de apartamentos em Seul foi de 601,49 milhões de won, ultrapassando pela primeira vez em 3 anos e 5 meses a marca de 600 milhões de won desde 6,1694 milhões de won em outubro de 2022. A tendência de alta é ainda mais acentuada em comunidades novas. Em 4 de maio, um apartamento de 84,8655 m² em Yemia-dong, Gangbuk, com marca da Hyundai Forêna, foi alugado por 775 milhões de won, um aumento de quase 100 milhões de won em menos de quatro meses em relação ao contrato de dezembro de 2022, que foi de 680 milhões de won pelo mesmo tamanho. A proporção do preço de aluguel integral em relação ao preço de compra também atingiu 52,1% no mês passado, acima dos 52,0% do mês anterior. Com o rápido aumento dos preços dos apartamentos em Seul, a proporção do preço de aluguel integral, que vinha caindo por 10 meses desde abril do ano passado, voltou a subir após 11 meses.

Com o aumento do preço do aluguel integral e a escassez de imóveis, os inquilinos estão se voltando cada vez mais para o aluguel mensal. Segundo dados do Sistema de Divulgação de Preços de Transações Imobiliárias do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte, até o dia anterior, foram registrados 67.506 contratos de locação de apartamentos em Seul neste ano, dos quais 32.608 eram contratos de aluguel mensal, representando 48,3%. Na prática, isso significa que a cada duas locações, uma é de aluguel mensal. A proporção de contratos de aluguel mensal de apartamentos em Seul aumentou de 28,2% em 2019 para 31,5% em 2020, e desde 2022 permanece acima de 40%. O problema é que o mercado de aluguel mensal também não é amplo. Com base na oferta de imóveis de aluguel mensal em um dia, há 10.059 unidades disponíveis, uma redução de 24,9% em relação ao ano anterior e de 17,0% em relação a dois anos atrás. Segundo o valor de mercado do Instituto de Imóveis da Coreia, o aluguel mensal médio de apartamentos em Seul no mês passado foi de 1,528 milhão de won, atingindo novamente o recorde histórico de valor mensal.

Acredita-se que fatores como a escassez de imóveis para aluguel integral, o aumento dos preços de aluguel integral, restrições de empréstimos para aluguel integral e preocupações com a carga tributária sobre a posse estejam atuando conjuntamente, acelerando a transição para o aluguel mensal. Como o aluguel integral e o aluguel mensal estão diretamente ligados às necessidades reais dos consumidores, especialmente das classes populares, essa mudança não pode ser vista apenas como uma variação na forma de transação. Essa tendência pode intensificar ainda mais o peso do mercado de locação em Seul no futuro, e há grande atenção sobre se o governo adotará medidas complementares que considerem o fornecimento, o setor financeiro e a estabilidade de preços.