Estudo de projeto RWA de imóveis: Blocos na blockchain

A tokenização de ativos do mundo real (RWA) está no mercado de criptomoedas há muitos anos, com as primeiras tentativas, incluindo tokenização de ativos e ofertas de tokens de segurança. No entanto, estas tentativas não conseguiram ganhar escala devido a uma regulamentação imperfeita e à falta de ganhos significativos.

Em 2022, à medida que as taxas de juros dos EUA subiam, os rendimentos do Tesouro superaram as taxas de empréstimo de stablecoin no espaço cripto, tornando a tokenização RWA do Tesouro mais atraente para a indústria cripto. Uma série de projetos DeFi estabelecidos e instituições financeiras tradicionais estão começando a explorar a RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos imobiliários RWA, com o objetivo de expandir o mercado de investimento imobiliário, enriquecer os produtos de investimento e baixar o limiar. Este estudo analisará os pontos fortes e fracos do design destes projetos e os seus mercados potenciais, com foco no mercado imobiliário norte-americano.

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Formas de tokenizar o mercado imobiliário

As oportunidades de investimento no mercado imobiliário são enormes. Dados de março de 2023 mostram que o mercado imobiliário listado na América do Norte vale US$ 1,3 trilhão e o mercado global vale US$ 2,66 trilhões.

Existem três formas principais de mercado imobiliário tokenizado:

1. Financiamento da propriedade fracionada
2. Produtos de índice imobiliário específicos da região
3. Empréstimo hipotecário de token imobiliário

Além disso, o on-chain também pode melhorar a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

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Os (REIT) REIT e os RWAs imobiliários são semelhantes no fornecimento de oportunidades de investimento fragmentadas, com a redução da barreira à entrada e o aumento da liquidez. No entanto, os REITs geralmente não fornecem gestão ou propriedade para os investidores, e permanecem centralizados. No entanto, o quadro regulamentar e o modelo operacional dos REITs fornecem uma referência para os projetos imobiliários RWA.

Os projetos RWA de imóveis geralmente têm as seguintes vantagens e desvantagens:

Mérito:

• Reduzir o limiar de investimento
• Aumentar a liquidez
• Diversifique os seus investimentos
• Elevado nível de transparência operacional

Lacuna:

• Regulamentação pouco clara
• O quadro legal não é adequado
• Custos operacionais elevados
• Mecanismos inadequados de proteção dos investidores

O funcionamento efetivo de projetos específicos varia em função da gestão e da abordagem do produto.

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Estudo de Caso

RealT

Lançado em 2019, o RealT é um dos projetos imobiliários mais antigos da RWA focado na tokenização de imóveis residenciais nos Estados Unidos.

A RealT compra imóveis residenciais e os tokeniza de acordo com os regulamentos dos EUA. A gestão da propriedade, a manutenção e a cobrança de rendas são da responsabilidade de terceiros. Após a dedução das taxas, o aluguel é distribuído aos detentores do token. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas é legalmente separada da empresa que detém a propriedade.

Pegue uma propriedade com um valor total de US$ 323.020 e emita 6.200 tokens a US$ 52,10 cada. O aluguel mensal foi de US $ 2.600, e o lucro líquido após as despesas foi de US $ 1.978, para um total anual de US $ 23.736. Cada token recebe um dividendo de US$ 3,83 com uma taxa de juros anual de 7,35%.

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A RealT fornece 100% de tokens ao mercado, sem a necessidade de coinvestir com os clientes, mantendo um modelo quase livre de riscos. A administração fica com 8% do aluguel e o restante da taxa de manutenção, e a RealT cobra apenas 2% da taxa de tokenização.

No entanto, a propriedade descentralizada também apresenta desafios. Quando o rácio de participação do investidor é demasiado pequeno, os custos de gestão da empresa podem ser demasiado elevados. A participação acionária da RealT é muito grande ou muito pequena, o que pode levar a uma falta de incentivo para a autoridade de supervisão.

Os dados mostram que cerca de 90% dos investidores em RealT investem menos de US$ 500, 9% investem de US$ 500 a US$ 2.000 e 1% investem mais. Isso mostra que a RealT criou um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo em certa medida, aumentando a liquidez.

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A RealT distribuiu cerca de US$ 6 milhões em aluguel na rede Gnosis. A taxa da plataforma é de cerca de 2,5% a 3% do aluguel, o que equivale a uma receita de US$ 150 mil a US$ 180 mil nos últimos dois anos.

A estrutura corporativa da RealT inclui a Real Token Inc., a entidade operacional principal, a Real Token LLC, a empresa-mãe da empresa imobiliária, e uma série de LLCs correspondentes a cada propriedade de investimento. Esta estrutura foi concebida para isolar os riscos jurídicos e financeiros de cada imóvel.

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) Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. A Parcl lançou ativos sintéticos relacionados ao imobiliário através de uma estrutura AMM.

O Parcl Labs Price Feed cria índices imobiliários específicos da região que permitem aos investidores especular sobre os movimentos dos preços das casas. Este método evita as questões legais da compra e venda efetiva do imóvel.

O testnet Parcl foi lançado em Solana em maio de 2022 e atualmente tem um TVL de US $ 16 milhões. No entanto, tem um volume de negociação diário de menos de US $ 10.000 e menos de 50 usuários ativos diários.

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Apesar de o produto Parcl ter um design maduro e a equipe estar a promover ativamente, a atenção e a quota de mercado continuam a ser baixas. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para receber produtos de índice imobiliário.

) Reinno

A Reinno foi lançada em 2020, parou de operar em 2022, mas introduziu dois produtos relacionados a RWA imobiliários que merecem destaque.

O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas. Os proprietários podem enviar documentos de propriedade para Reinno e, após a aprovação, Reinno criará uma empresa SPV e um contrato inteligente que permite aos proprietários prometer tokens como garantia para empréstimos.

O segundo é o financiamento hipotecário. Uma vez que um usuário compra uma casa com um empréstimo bancário, ele pode tokenizar a propriedade do imóvel, que pode ser usado para pagar o empréstimo bancário e, em seguida, pagar o contrato a uma taxa de juros fixa.

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Reinno adota um modelo offline centralizado, que tem riscos óbvios:

1. Quando o mutuário incumpre, é difícil para a Reinno processar.
2. Os proprietários podem vender a sua casa depois de contraírem empréstimos, resultando em “gastos duplos”

Estes riscos podem ser uma das razões pelas quais o projeto deixa de funcionar. No futuro, as RWA imobiliárias necessitarão de um quadro jurídico mais maduro para abordar estas questões.

Conclusão

A RWA imobiliária ainda está em seus estágios iniciais e ainda não formou um tamanho de mercado claro ou projeto líder. A escala do projeto existente e a base de utilizadores são relativamente pequenas. Esta área exige um cumprimento rigoroso e um quadro jurídico maduro.

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Alguns projetos utilizam estruturas empresariais segregadas pelo risco ou escolhem produtos financeiros relacionados com a propriedade como objetivos de investimento para reduzir o risco. No entanto, para realizar todo o potencial da RWA imobiliária, o progresso legislativo e as operações de conformidade são indispensáveis.

Falta um quadro regulamentar claro e coerente. Os reguladores dos EUA estão divididos sobre a classificação de tokens, e há uma falta de padrões de referência internacionais. Esta incerteza ameaça a confiança dos investidores e a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.

Apesar disso, muitas empresas financeiras e cripto bem conhecidas ainda estão experimentando com RWA imobiliário, e alguns projetos inicialmente provaram sua viabilidade. Com o estabelecimento e a melhoria do quadro jurídico relevante, espera-se que a RWA imobiliária dê início a um rápido desenvolvimento.

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