Pan Shiyi publica: Minhas reflexões

Ele disse que, nestes dias, ao se reunir com amigos, o tópico sempre gira em torno dos grandes acontecimentos no setor imobiliário, com perdas calculadas em trilhões, e o setor quase desmoronando.
Este incidente trouxe dor a inúmeras famílias e à sociedade como um todo, e pode levar anos ou até uma década para se recuperar lentamente.
I. Raízes do setor: desequilíbrio intrínseco do modelo
1. De moradia social a habitação comercial: imitando o modelo de Hong Kong, mas desviando-se, com regras como áreas comuns distorcidas, criando riscos ocultos no setor.
2. Alavancagem de hipotecas fora de controle: a proporção de entrada de 50% foi gradualmente relaxada até zero entrada, com operações ilegais como parcelamento de entrada, contratos falsos, fluxo de caixa falso, ampliando o risco de alavancagem ao infinito.
3. Sistema de pré-venda e bancos de terras: o sistema de pré-venda permite que construtores vendam antes de construir, desviando fundos; o modelo de bancos de terras incentiva a acumulação de terrenos pelos desenvolvedores e a dependência do governo na receita de terras, formando uma comunidade de interesses distorcida.
II. Distorção do setor: desvio da essência e perda de controle
1. Distorção da lógica de competição: o setor passou de “construir boas casas” para “competir em alavancagem, aquisição de terrenos e escala”, com alta dívida e alta rotatividade se tornando padrão, a financeirização afastando-se da essência da moradia.
2. Ciclo vicioso ecológico: construtores dependem de fundos de pré-venda e de novos empréstimos para manter operações; o governo aumenta os preços das terras; compradores de imóveis perseguem aumentos de preços de forma cega, formando uma bolha que se assemelha a um esquema de Ponzi, extremamente frágil.
3. Controle da opinião pública e regras restritivas: o ambiente do setor só permite elogios, enquanto questionadores são vistos como estranhos, perdendo oportunidades de correção precoce.
Não é um problema de preços, mas de todo o modelo. Pré-venda, áreas comuns, receita de terras — passo a passo, empurraram o setor para o abismo.
Uma poeira na era, que cai sobre inúmeras famílias, se transforma numa montanha.