La prohibición de Trump a la compra de viviendas por inversores podría tener un costo mayor en un acuerdo inmobiliario más grande

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Bloomberg | Bloomberg | Getty Images

La asequibilidad ha pasado de ser un término financiero árido a un botón de moda para todo. Comestibles, atención médica, cuidado de niños, coches, gasolina: puedes nombrarlo y, hoy en día, la asequibilidad está vinculada a ello. Y luego está la vivienda, uno de los temas más persistentes en los debates de asequibilidad de Estados Unidos.

El 12 de marzo, el Senado de EE. UU. aprobó un enorme proyecto de ley de vivienda que aborda la asequibilidad y la oferta, principalmente de viviendas unifamiliares. La Ley ROAD para el Camino del Siglo XXI hacia la Vivienda, repleta de más de 40 disposiciones, obtuvo un apoyo bipartidista poco común —según los estándares políticos de hoy, tan enconados—, con un voto de 89-10. El proyecto de ley incluye una serie de reformas de financiación, permisos, zonificación y medio ambiente destinadas a reducir los costos de la vivienda y acelerar la construcción de nuevas casas.

La Cámara aprobó una versión igualmente bipartidista, aunque recortada, en febrero. El proyecto del Senado, que incorporó muchas de las disposiciones de la Cámara, ahora regresa al recinto inferior para su consideración, donde se enfrenta a una batalla cuesta arriba, principalmente por el polémico tema de si los grandes inversores institucionales deberían continuar comprando y alquilando viviendas, una práctica que tanto la senadora progresista Elizabeth Warren, D-Mass., como el presidente Donald Trump, a quien emitió en enero una orden ejecutiva para poner fin a la práctica. — una copatrocinadora de la Ley ROAD —.

Irónicamente, esa supuesta parte del mercado de vivienda —construir para alquilar— es relativamente pequeña en comparación con otra —las casas prefabricadas fabricadas en fábrica—, que recibió un gran impulso de la Ley ROAD y es mucho más determinante para el objetivo general de construir más viviendas.

El proyecto de ley permite que las casas manufacturadas se ensamblen sin un chasis permanente, incrementa los topes de préstamos federales para los compradores y relaja las regulaciones de zonificación sobre dónde pueden ubicarse. Esos cambios avanzan mucho para eliminar el estigma que se cierne sobre las “casas móviles” de bajo costo.

“Esa es la dificultad que hemos tenido”, dijo la Dra. Lesli Gooch, directora ejecutiva del Manufactured Housing Institute, la asociación comercial del sector. “El estigma proviene de cómo se ven nuestras casas y de las elevaciones que somos capaces de ofrecer. Ahora se nos permitirá, bajo nuestro código federal de construcción, construir más tipos de viviendas”, dijo. “Durante 50 años estuvimos limitados a que cada casa que construíamos tuviera que estar sobre un chasis permanente”.

Al permitir chasis removibles, el proyecto de ley permitirá a los constructores de casas manufacturadas innovar en diseños, dijo Bill Boor, director ejecutivo de Cavco Industries, una de las compañías más grandes del sector, en un comunicado por correo electrónico. “Si bien seguiremos fabricando viviendas con chasis permanente, la capacidad de también crear viviendas con chasis removible seguirá derribando barreras de zonificación y aumentando la oferta de viviendas de menor costo y alta calidad”, escribió.

En previsión de los cambios legislativos, Boor dice que Cavco ha invertido de manera importante en la reconversión de sus plantas existentes para aumentar la capacidad y cambiar sus procesos de producción cuando sea posible. “De manera similar, en los últimos dos años, hemos unificado nuestra marca bajo el nombre Cavco para ampliar el reconocimiento en el mercado y segmentar nuestra amplia oferta de productos”, escribió.

Clayton Homes, propiedad de Berkshire Hathaway, es el actor más grande en este mercado.

En conjunto, las disposiciones tienen el potencial de aumentar de forma sustancial la oferta de vivienda y crear opciones de bajo costo para lograr el Sueño Americano de la propiedad de vivienda, un ideal que se ha ido desvaneciendo. Más del 70% de los estadounidenses se muestran preocupados por la asequibilidad de la vivienda, según varios sondeos. No es de extrañar, considerando que el precio mediano nacional de una vivienda unifamiliar es de alrededor de $400,000, en un mercado inmobiliario con una escasez de oferta de vivienda de 4 millones de casas y, mientras tanto, las tasas hipotecarias a 30 años se mantienen obstinadamente por encima del 6%.

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Rep. French Hill: El proyecto de ley de vivienda del Senado tiene diferencias estrechas pero “sustantivas”

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Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, una correduría inmobiliaria nacional, considera que las disposiciones sobre viviendas manufacturadas son las partes más importantes de la Ley ROAD. “Los incentivos para la reforma de la zonificación y [otras] desregulaciones importarán en partes del país que tienen escasez severa de vivienda”, dijo. “Estoy más emocionada por construir más [viviendas] manufacturadas en lugares donde los valores del suelo son muy altos, porque hay falta de terreno disponible para construir”, añadió.

La Asociación Nacional de Realtors (NAR) ha expresado su apoyo al proyecto de ley del Senado en un comunicado de su vicepresidente ejecutivo y responsable de defensa normativa Shannon McGahn. “El proyecto de ley brinda a las comunidades nuevas herramientas y recursos para construir más viviendas, simplifica los procesos federales que retrasan la construcción y actualiza las opciones de financiación para viviendas manufacturadas y rurales”, dijo.

Es destacable que tanto NAR como Redfin están entusiasmadas con el mercado de viviendas manufacturadas, históricamente no un gran foco para muchos agentes inmobiliarios.

Pelea por viviendas construidas en fábrica

Menos optimista con la ampliación de la definición de vivienda manufacturada del proyecto es la Modular Home Builders Association, que representa a empresas del otro segmento en auge de vivienda asequible construida en fábrica. A diferencia de las casas manufacturadas, que siguen un código nacional de construcción de la HUD y a menudo enfrentan restricciones firmes de zonificación, las casas modulares se construyen con los mismos códigos estatales, locales o regionales de construcción que las viviendas tradicionales construidas en el sitio. Eso significa más variabilidad en los diseños de las casas modulares.

Aunque el proyecto “hace avances políticos amplios sobre estudiar barreras para expandir la construcción modular, al mismo tiempo ofrece ventajas competitivas claras y tangibles para el sector de viviendas manufacturadas”, dijo Tom Hardiman, director ejecutivo de la MHBA. Advierte que podría terminar confundiendo a los compradores de vivienda, con la eliminación del requisito del chasis para las casas manufacturadas para seguir “difuminando las líneas para los consumidores que podrían creer erróneamente que están comprando una casa modular”.

Esa idea no encaja con Gooch. “No veo cómo un comprador de vivienda de nivel inicial que ve una casa nueva construida con el sello federal de aprobación va a sentirse como, ‘Ah, espera, pensé que esto se construyó con un código de construcción diferente. Pensé que era modular, no manufacturado’”, dijo. “Para mí, no tiene mucho sentido”.

El proyecto también afloja las reglas en torno a construir las cada vez más populares unidades de vivienda accesorias (ADUs) —como apartamentos tipo “granny”, suites para suegros o cabañas en el patio trasero— junto con las estructuras existentes. Eso crea más oportunidades no solo para viviendas manufacturadas, sino también para viviendas modulares. “Si hablas con un agente de [Redfin], te dirán que las casas con ADUs son muy populares”, dijo Fairweather. “Cualquier cosa que haga que las ADUs sea más fácil de construir, creo que a [los agentes] y a sus clientes les va a gustar”.

Al final, Hardiman dice que está “moderadamente optimista” sobre el proyecto del Senado y las oportunidades que presenta para expandir la vivienda construida en fábrica en todo Estados Unidos, pese a sus preocupaciones sobre la confusión de los consumidores entre viviendas manufacturadas y modulares. “Yo anticiparía que más de nuestros miembros se especialicen en algunos de los tipos de proyectos incluidos en el proyecto de ley, específicamente en ADUs”, dijo.

Grandes inversores y controversia de comprar para alquilar

Aunque las mejoras a la industria de viviendas construidas en fábrica son mucho más significativas en términos de ampliar la oferta de viviendas asequibles, las disposiciones para inversores están recibiendo una atención desproporcionada. Al remontarse a la Gran Recesión y la pandemia de Covid, cuando las firmas de inversión privadas empezaron a inyectar miles de millones en la compra de viviendas unifamiliares, el tema se ha convertido en un villano de oportunidades iguales. La Ley ROAD pide una prohibición a los grandes inversores institucionales para comprar nuevas viviendas unifamiliares si ya poseen al menos 350 de esas viviendas.

Sin embargo, existe una excepción que permite a esos inversores construir nuevas viviendas y rehabilitar las existentes, específicamente para el mercado de alquiler. Pero hay una advertencia crítica: estipula que esas viviendas tendrían que venderse a compradores individuales después de siete años. A diferencia de la senadora Warren, el presidente Trump se ganó al Wall Street —y también a los constructores de viviendas— al respaldar esta concesión para el mercado BTR, que se ha acelerado en los últimos años en comunidades de todo el país. La versión aprobada por la Cámara no incluye la disposición para inversores en ningún formato, y los miembros de la Cámara ahora están divididos sobre si agregarla.

El tema BTR ha generado reacciones mixtas en toda la industria de la vivienda. Mientras aún se debatía el proyecto del Senado, varios grupos del sector —incluidos la National Association of Home Builders, la Mortgage Bankers Association y la National Housing Conference— publicaron un documento de posición en el que afirmaban que “el requisito de disposición a siete años cerrará efectivamente el desarrollo de BTR, lo que llevará a menos oferta y menos opciones para los inquilinos”. Según un informe reciente de Redfin, el 31% de los alquileres en Estados Unidos son viviendas unifamiliares, la menor proporción registrada.

El día que se aprobó la Ley ROAD, el presidente de la NAHB, Bill Owens, emitió un comunicado cuantificando el posible impacto de la prohibición BTR y dijo que “podría reducir la producción de viviendas unifamiliares en cerca de 40,000 unidades por año”.

No obstante, con la misma frecuencia con que los inversores institucionales han sido vilipendiados por absorber millones de viviendas, los datos no respaldan la afirmación. De hecho, los inversores que poseen más de 100 propiedades representan menos del 1% del mercado de vivienda de EE. UU., según un informe de agosto del American Enterprise Institute’s Housing Center.

Aun así, en el margen, eso es una parte significativa, especialmente dentro del mercado BTR, dijo Edward Pinto, fellow senior y co-director del AEI Housing Center. Aunque las comunidades BTR son un fenómeno relativamente nuevo, dijo, esas viviendas ya representan el 4% del total del stock de alquiler unifamiliar, y desempeñan un papel desproporcionadamente grande en algunos estados clave y muy poblados de todo el país.

“El capital que proporcionan estos inversores no podría sustituirse por la construcción de propiedades unifamiliares en propiedad”, dijo Pinto. Citó datos del AEI que muestran que el 72% de los desarrollos BTR se concentran en solo seis estados: Florida, Texas, Arizona, Carolina del Norte, Carolina del Sur y Georgia. “Resulta que es más fácil construir un desarrollo de [BTR] en esos seis estados que construir un desarrollo de vivienda unifamiliar en venta”.

Un camino difícil por delante para un nuevo Sueño Americano

Mientras la Cámara ahora considera avanzar con un proyecto de ley final de vivienda, los críticos del BTR están instando a los miembros a eliminar la restricción. Los partidarios, a su vez, argumentan que aumentar el mercado de alquiler de viviendas romperá el sueño de la propiedad de vivienda. Sin embargo, según encuestas recientes, esa podría ser una aspiración desactualizada, especialmente entre los estadounidenses más jóvenes.

El Center for Generational Kinetics encuestó el año pasado a 1,000 participantes, de 18 a 70 años, que actualmente viven en una vivienda unifamiliar de alquiler. Solo el 8% definió el Sueño Americano como poseer una casa, y el 70% dijo que se sentía aliviado de no cargar con el peso de los costos de mantenimiento o impuestos. Además, el 53% de los encuestados de Gen Z informó tener mejor acceso a escuelas o empleos mediante el alquiler, mientras que los Gen X eran más propensos a elegir el alquiler por conveniencia.

En su carta para inversores 2026 recién publicada, Larry Fink, CEO de BlackRock, el mayor gestor de activos del mundo (que ha subrayado durante el momento político actual que no es uno de los inversores que compra viviendas), se preguntó sobre el valor de la propiedad de vivienda. “La vivienda no es una inversión de alto rendimiento garantizado”, escribió. “Una vez que consideras los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y los costos de transacción —todos los cuales han aumentado de manera significativa en muchos lugares—, los rendimientos a largo plazo pueden ser más modestos y más desiguales de lo que sugieren los incrementos del precio en los titulares. … Si queremos una participación más amplia en el crecimiento económico, no podemos depender de un solo activo, comprado más tarde y más tarde en la vida, para que cargue con esa responsabilidad en solitario.”

Según la NAR, la edad mediana para compradores primerizos en Estados Unidos es 40, un récord.

The National Low Income Housing Coalition aboga en nombre de las personas con los ingresos más bajos, cuyo acceso a una vivienda asequible y de calidad es especialmente desafiante en la economía de hoy. La Ley ROAD incluye varias disposiciones que la NLIHC había priorizado en discusiones con legisladores del Congreso, dijo Kim Johnson, directora senior de políticas públicas.

Una en particular, dijo Johnson, ayudaría a preservar oportunidades de alquiler asequible y de propiedad de vivienda para personas de bajos ingresos en áreas rurales, reduciría la burocracia y fomentaría asociaciones público-privadas para aumentar la inversión en la oferta de vivienda rural. “Esencialmente sería un vale”, dijo, “y las personas que viven en esas viviendas podrían permanecer allí incluso si las disposiciones de asequibilidad expiran. Eso afectaría a unos 400,000 residentes rurales de bajos ingresos”.

La mayoría de las prioridades de la NLIHC no estaban en el proyecto de ley de la Cámara. “Idealmente, nos gustaría ver aprobado un proyecto de ley [combinado] que incluya todas ellas”, dijo Johnson.

Eso coincide con los llamados de otros grupos a lograr un acuerdo rápido sobre un proyecto de ley de compromiso que pueda obtener el visto bueno del presidente Trump. Pero se está perfilando como un proceso difícil. Algunos republicanos en la Cámara, a cambio de aprobar el proyecto del Senado, insisten en incluir varios proyectos de ley desregulatorios para bancos comunitarios en la legislación de criptomonedas pendiente. Líderes de ambos cuerpos han sugerido que el proyecto del Senado probablemente irá a una conferencia bicameral para conciliar sus diferencias.

Y esa no es la única complicación en el camino. Por mucho que el presidente haya promovido la acción federal sobre vivienda asequible —incluida la prohibición a inversores institucionales— Trump ha prometido retener su firma de cualquier proyecto de ley que llegue a su escritorio hasta que el Congreso apruebe la polémica medida de identificación del votante denominada SAVE America Act, que se debate intensamente en el Senado.

“Supera todo lo demás”, dijo Trump.

No obstante, lo que se cierne sobre todo en el ámbito político son las elecciones de mitad de mandato de noviembre. El riesgo de no aprobar algún tipo de legislación sobre asequibilidad de la vivienda podría superar la obstinación de Trump respecto a la SAVE Act. “Se reduce a: es la elección, tonto”, dijo Pinto, parafraseando el axioma sobre el enfoque constante de los votantes en la economía. “La elección se acerca y ambos bandos quieren que se vea que han aprobado algo”.

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Sen. Merkley sobre el proyecto de ley de vivienda del Senado, abordando la asequibilidad de la vivienda y regulando los mercados de predicción

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