¿Puedes incluir los costos de cierre en tu hipoteca? Evaluando tus opciones

Al comprar una vivienda, los costos de cierre representan un obstáculo financiero importante. Estas tarifas—que cubren conceptos como la originación de la hipoteca y los impuestos de transferencia—generalmente oscilan entre el 2% y el 5% del precio de compra de la vivienda. Para muchos compradores, esto significa enfrentarse a miles o incluso decenas de miles de dólares en gastos adicionales además del pago inicial. Pero, ¿qué pasaría si pudieras incluir los costos de cierre en tu hipoteca en lugar de pagarlos por adelantado? Exploremos si esta estrategia tiene sentido para tu situación.

La atracción de agregar los costos de cierre a tu hipoteca

Muchos compradores encuentran atractiva la posibilidad de incorporar los costos de cierre en su hipoteca por una buena razón. Aquí están las principales ventajas de este enfoque:

Reduce la presión financiera inmediata. Ahorrar tanto para un pago inicial sustancial como para los costos de cierre al mismo tiempo genera una enorme tensión en tus finanzas. Al incluir los costos de cierre en tu hipoteca, distribuyes estos gastos en tus pagos mensuales, haciendo que la carga financiera sea más manejable mes a mes en lugar de requerir un gran pago único por adelantado.

Acelera tu camino hacia la propiedad. Esperar a acumular suficiente dinero para un pago inicial y los costos de cierre puede retrasar indefinidamente tu compra. Al consolidar estos gastos en tu hipoteca, puedes comprar antes y comenzar a construir patrimonio de inmediato en lugar de gastar años adicionales ahorrando.

La inflación trabaja a tu favor con el tiempo. Con una hipoteca de tasa fija que incluye tus costos de cierre, tu pago mensual permanece constante durante toda la duración del préstamo. Sin embargo, el valor real del dinero disminuye debido a la inflación. Esto significa que estás pagando efectivamente con dólares que valen menos que hoy—haciendo que tus costos de cierre sean más baratos en términos reales.

Los costos ocultos que debes entender

A pesar de los beneficios atractivos, incluir los costos de cierre en tu hipoteca tiene desventajas reales que merecen una consideración cuidadosa:

Pagarás intereses sobre estas tarifas. Este es el inconveniente más importante. Al agregar los costos de cierre al saldo de tu préstamo, estás tomando dinero prestado específicamente para cubrirlos, lo que significa que los intereses se acumulan sobre esas cantidades. En una hipoteca a 30 años, este interés compuesto puede aumentar sustancialmente lo que finalmente pagarás por esos costos de cierre.

Tu relación préstamo-valor (LTV) se vuelve problemática. Los prestamistas limitan cuánto prestarán en relación con el valor de tu vivienda. Incluir los costos de cierre en tu hipoteca aumenta el monto total del préstamo, lo que puede hacer que tu relación préstamo-valor supere los límites seguros. Si tomas un préstamo por más del 80% del valor de tu vivienda, tendrás que pagar un seguro hipotecario privado—un gasto mensual adicional diseñado para proteger a los prestamistas contra el riesgo de ejecución hipotecaria. Este costo adicional incrementa aún más tus obligaciones mensuales.

Estás comprometido a décadas de pagos. A diferencia de pagar los costos de cierre por adelantado, los costos incluidos en la hipoteca se extienden durante toda la duración del préstamo. Si tienes una hipoteca a 30 años, estarás pagando estas tarifas originalmente pequeñas durante tres décadas, con intereses que se acumulan a lo largo del tiempo.

Tomando tu decisión

Si debes incluir los costos de cierre en tu hipoteca, depende de tus circunstancias financieras específicas. Si no cuentas con ahorros suficientes para cubrir tanto un pago inicial como los costos de cierre, y tu prestamista permite esta opción, podría ofrecerte la flexibilidad necesaria. Sin embargo, debes aceptar que pagarás mucho más en intereses totales y que estarás comprometido con estos pagos durante décadas.

Antes de proceder, calcula el interés total que pagarás por los costos de cierre durante la duración del préstamo. Compara esta cifra con la tensión financiera de pagar los costos de cierre por adelantado. A veces, los costos de interés superan el beneficio de una mejor liquidez. Entender este equilibrio te permite tomar una decisión informada alineada con tus metas financieras a largo plazo.