تجاهل سوق الإسكان هذا العام—إلا إذا كنت بالفعل ثريًا

الحكمة التقليدية حول ملكية المنزل لديها مشكلة خطيرة: فهي تفترض أن السوق مستقر. وهو ليس كذلك. ما لم تكن تمتلك احتياطيات رأس مال كبيرة، يظل الإيجار الخيار الأكثر عقلانية في بيئة الإسكان الحالية. الضغط المالي لشراء سكن رئيسي هو كيف يلتزم الأشخاص العاديون بشكل غير مقصود بأداء مالي ضعيف على المدى الطويل.

الاستثمار في هذا السوق يتطلب التراجع وإعادة النظر في المكان الذي كنا فيه فعلاً. ذروة سوق الإسكان في 2006، والانهيار اللاحق في 2008، وازدهار جائحة 2020—هذه ليست ضوضاء عشوائية. إنها أنماط. النظر إلى التقييمات الحالية جنبًا إلى جنب مع السوابق التاريخية يكشف عن شيء مروع: السوق لم يتعافَ من عدم كفاءته الهيكلية. إنه فقط توقف مؤقت.

عدم التوافق في السوق: لماذا الشراء الآن محفوف بالمخاطر

البيانات تحكي قصة غير مريحة. تقارير Redfin تشير إلى أن البائعين يتفوقون حاليًا على المشترين بنسبة 36.8%—أضعف بيئة طلب منذ أن أوقفت إغلاقات 2020 كل شيء. هذا ليس تصحيحًا طبيعيًا. هذا يمثل فقدان زخم السوق الحقيقي.

إليك الفخ: أصحاب المنازل الذين يحملون قروضًا بنسبة ~3% ليس لديهم حافز للبيع. معدلات الفائدة الحالية لمدة 30 سنة تتراوح حول 6.5%. إلا إذا كنت تقارن هذه الأرقام، فإن الحساب يصبح غير مرئي. لا يتحرك أحد. لا يتعامل أحد. لا يحدث اكتشاف سعر حقيقي.

ما يواجهه المشترون اليوم هو أصل غير سائل عند أعلى سعر، لم يُختبر تحت ضغط حجم حقيقي. العواقب لأولئك الذين يشترون الآن:

• التزام أقصى دفعة شهرية
• أدنى إمكانات تقدير قيمة
• سنوات من التعرض لمخاطر المدة

الرافعة المالية بنسبة 5:1 ضد منزل ثابت أو متراجع مع دفع 6.5% سنويًا لا تبني حقوق ملكية—بل تآكل رأس المال مع مرور الوقت. في ظل هذه الظروف، يتحول ملكية المنزل من استثمار إلى عبء.

استراتيجية توقيت أفضل: الصبر مقابل الضغط

نهاية 2026 وحتى 2027 تقدم سيناريو مختلف تمامًا. نفسية “سننتظر حتى يمر” تنكسر في النهاية عندما تحدث أحداث الحياة: الطلاق، فقدان الوظيفة، الانتقالات الإلزامية، توقيت التقاعد، حالات الطوارئ في التدفق النقدي. البائعون القسريون لا يتفاوضون—يقبلون أسعار السوق.

تبريد الاقتصاد يعزز هذا التأثير. عندما تتلاقى الدوافع والقيود الزمنية، تعيد الأسعار ضبط نفسها أخيرًا. يُكافأ الصبر عندما ينفد الآخرون من الصبر.

إذا كان عليك الشراء: نهج حذر

بعض الظروف تتطلب التحرك رغم توقيت غير ملائم. إذا كان هذا ينطبق عليك، فكر في قرارات الشراء بانضباط صارم:

• خطط لسيناريو انخفاض الدخل بنسبة 20%
• حافظ على نسب قرض إلى قيمة محافظة (مخرجك إذا تغيرت الظروف)
• التزم فقط إذا كنت تستطيع تحمل عقد من الزمن من القيم الثابتة أو المتراجعة

ما لم تكن تؤمن حقًا أنك تستطيع تحمل ركود السوق المطول دون ضغط مالي، فإن المنزل يتجاوز الحد الفعلي لقدرتك على التحمل. شعور القدرة على التحمل ليس هو نفسه القدرة المالية الحقيقية.