بيتكوين الرهن العقاري: بحر جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

في 27 مايو، أطلقت كانتور فيتزجيرالد خطة قرض مضمونة بالبيتكوين بقيمة 2 مليار دولار للعملاء المؤسسيين، مع تضمين أول المعاملات شركات التشفير FalconX Ltd. وMaple Finance. كواحدة من الموزعين الرسميين لسندات الخزانة الأمريكية، يُعتبر دخول هذه المؤسسة العريقة في وول ستريت بمثابة اختراق رمزي ذو دلالة كبيرة.

تتحول Bitcoin من أصل أسهم إلى أداة مالية يمكن أن تؤثر على نظام الائتمان.

بعد شهر، أطلق مدير إدارة التمويل الفدرالية للإسكان في الولايات المتحدة ( FHFA ) بيل بولت ( Bill Pulte ) إشارة قوية. طلب من فاني ماي ( Fannie Mae ) وفريدي ماك ( Freddie Mac ) دراسة إمكانية دمج العملات المشفرة مثل بِتكوين ( في نظام تقييم الرهن العقاري. وقد أثار هذا التصريح رد فعل قوي في السوق، حيث ارتفع سعر بِتكوين ) بنسبة تقارب 2.87% خلال 24 ساعة، متجاوزًا 108,000 دولار مرة أخرى.

كما تم طرحه في أحد الإعلانات: "في عام 2012 كنت بحاجة إلى 30,000 عملة بيتكوين لشراء منزلاً، والآن تحتاج فقط إلى 5. إذا كانت أسعار المنازل تتراجع عند تقييمها بعملة بيتكوين، فلماذا ترتفع باستمرار عند تقييمها بالدولار؟" ما تأثير قرض البيتكوين هذا على النظام الدولار؟

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

هل كلام بيل بولتي له قيمة؟

طالب بيل بولتي علنًا على وسائل التواصل الاجتماعي من فاني ماي ( FNMA ) وفريدي ماك ( FHLMC ) أن يكونوا مستعدين. هاتان الشركتان هما مؤسسات مدعومة من الحكومة الأمريكية، وعلى الرغم من أنهما لا تقدمان قروضًا مباشرة للمشترين، إلا أنهما تلعبان دور "صانع السوق" الأساسي في سوق الرهن العقاري الثانوي، من خلال شراء القروض العقارية التي تصدرها المؤسسات الخاصة لضمان سيولة واستدامة سوق القروض.

تقوم الهيئة الفيدرالية لتمويل الإسكان ( FHFA ) بتنظيم هاتين المؤسستين. وفقًا لتقرير بحثي صادر عن جي بي مورغان، حتى ديسمبر 2024، ضمنت فاني ماي وفريدي ماك ما مجموعه 6.6 تريليون دولار من سندات الرهن العقاري المدعومة من المؤسسات ( MBS )، والتي تمثل 50% من جميع الديون الرهنية غير المسددة في الولايات المتحدة. بينما يوفر الرهن العقاري المدعوم بالكامل من قبل الحكومة الأمريكية لشركة جيليماي 25 مليار دولار من سندات MBS، مما يمثل 20%.

استخدم بولتي نبرة "الأمر" في تغريدته لأنه يشغل منصب "المشرف" في مجلس الإدارة للشركتين بصفته رئيس FHFA. أجرى إصلاحات جذرية بعد توليه المنصب في مارس 2025، حيث نقل العديد من المديرين من المؤسستين، وتولى رئاسة مجلس الإدارة، وأقال 14 مديرًا، بما في ذلك الرئيس التنفيذي لشركة فاني ماي، لإعادة الهيكلة الشاملة. زاد ذلك من سيطرة FHFA على الشركات المدعومة من الحكومة، وناقشت مع البيت الأبيض ووزارة الخزانة خطة الإدراج العام التي تتضمن "ضمانات ضمنية". الآن، بدأت FHFA في استكشاف دمج الأصول المشفرة في نظام تقييم ضمان القروض، مما يدل على أن موقف الجهات التنظيمية تجاه الأصول المشفرة يشهد تحولًا هيكليًا.

خلفية بولتي الشخصية تضيف معنى معقداً لهذه الرسالة. كونه الجيل الثالث من عائلة رأس المال في ثالث أكبر شركة بناء منازل في الولايات المتحدة، فهو وريث لعائلة عقارية مثل الرئيس ترامب، وهو واحد من كبار المسؤولين الفيدراليين الذين كانوا من بين أوائل من أيدوا العملات المشفرة علنًا. في عام 2019، دعا إلى تطوير الأصول المشفرة لأغراض خيرية وكشف عن امتلاكه لمبالغ كبيرة من بيتكوين وSolana. لقد استثمر في أصول ذات تقلبات عالية مثل GameStop وMarathon Digital، وعلى عكس السياسيين العاديين، يبدو أنه أكثر توافقًا مع صورة "Degen" فيما يتعلق بالاستثمار. بالنظر إلى "سيرته الذاتية في مجال العملات المشفرة" السابقة، فإن رغبته في إدخال الأصول المشفرة في نظام شراء المنازل في الولايات المتحدة ليست مجرد نزوة.

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

انقسامات داخل الحكومة

من ناحية أخرى، هناك انقسام واضح داخل الحكومة. كشفت ProPublica في مارس أن وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) تستكشف أيضًا استخدام العملات المستقرة وتقنية البلوكشين لتتبع أموال الإعانات الفيدرالية للإسكان. وكشف مسؤول في HUD أن المحرك وراء خطة البلوكشين هو إيرفينغ دينيس (Irving Dennis)، الذي هو نائب الرئيس المالي الجديد لـ HUD، وكان شريكًا في شركة الاستشارات العالمية إرنست ويونغ.

不像 FHFA المسؤولة عن فاني ماي وفريدي ماك من نوع "شركات الحكومة شبه الرسمية الممولة"، فإن HUD المسؤولة عن جيلي ماي هي وكالة حكومية بنسبة 100%. لذلك، فإن النقاش في هذا الجانب أكثر دقة، وقد واجه الاقتراح معارضة شديدة داخليًا، حيث اعتقد البعض أنه قد يؤدي إلى أزمة الرهن العقاري الثانوية مثل أزمة 2008، بل وصفه بعض المسؤولين بأنه "كمن يستخدم عملات لعبة المونوبولي لتوزيع الأموال". تشير مذكرة داخلية إلى أن HUD ليست تفتقر إلى القدرة على التدقيق وتتبع تدفق الأموال، وأن إدخال البلوكشين والمدفوعات المشفرة لا يزيد فقط من التعقيد، بل قد يؤدي أيضًا إلى تقلبات في قيمة الأموال المساعدة وحتى مشكلات تتعلق بالامتثال.

حالياً، توفر بعض المنصات منتجات قروض عقارية مدعومة ببيتكوين. ولكن بسبب عدم القدرة على تحويل القروض إلى أوراق مالية لبيعها إلى فاني ماي وفريدي ماك، فإن معدلات الفائدة على القروض مرتفعة والسيولة محدودة. بمجرد إدراج بيتكوين في نظام التأمين العقاري الفيدرالي، فإن ذلك لا يقلل فقط من معدلات الاقتراض، بل يعني أيضاً أن حاملي العملة يمكنهم إطلاق تأثير الرافعة المالية، والتحول من "HODL" إلى "بناء تخصيص الأصول الأسرية في الولايات المتحدة".

بالطبع، لا يمكن تجاهل المخاطر. كما حذر المسؤول السابق في هيئة الأوراق المالية والبورصات Corey Frayer، بمجرد إدخال الأصول المشفرة غير المستقرة في نظام الرهن العقاري الذي تضمنه FHA والذي تبلغ قيمته 1.3 تريليون دولار، فإن أي حدث لفقدان القيمة السوقية قد يؤدي إلى صدمة نظامية. وأشارت الأكاديمية القانونية Hilary Allen بصراحة، إلى أن استخدام الفئات الأكثر ضعفًا كحقل تجارب لدفع التغيير التكنولوجي قسريًا هو أمر خطير للغاية.

تكمن جوهر هذه الاختلافات في ما إذا كانت الولايات المتحدة مستعدة لجعل البيتكوين جزءًا رسميًا من النظام المالي العام بدلاً من "أداة استثمار بديلة". ويمثل اتجاه بحث FHFA السماح لحاملي البيتكوين باستخدام رصيد البيتكوين الخاص بهم لتلبية متطلبات الدفعة الأولى أو احتياطي رأس المال، مما يحمل معنى عميقًا لأنه يتيح لأول مرة للأصول اللامركزية تحقيق تأثير "الرافعة العقارية". من ناحية أخرى، فإن تقلبات الأصول المشفرة تجعلها تواجه صعوبات في التقييم وتقدير المخاطر عند استخدامها كـ"أصل احتياطي"، وما إذا كان يجب السماح باستخدامها لتقييم الرهن العقاري في حالة تقلبات أسعار البيتكوين الحادة، فإنه يتضمن قضايا تتعلق بالرقابة المالية وإدارة السيولة، وحتى مشكلات الاستقرار النظامي.

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

ما هي الأحكام التي تتضمنها التعليمات الجديدة لـ FHFA؟

نظرًا للدروس القاسية من أزمة الرهن العقاري عام 2008، فإن تقييم قروض الإسكان في الولايات المتحدة الحالية يخضع لقيود صارمة على امتثال الأصول. حتى إذا كان المقترض يمتلك عملة مشفرة، يجب تحويلها أولاً إلى دولار أمريكي، وإيداعها في حساب بنكي خاضع للتنظيم في الولايات المتحدة لمدة 60 يومًا، ليتم اعتبارها "أموال ناضجة" في التقييم. ومن الواضح أن الاتجاه الذي اقترحه بولتي يهدف إلى تجاوز هذه الحواجز الإجرائية.

تطلب هذه التعليمات الرسمية، وهي القرار رقم 2025-360، من عملاقي الرهن العقاري اعتبار العملات المشفرة كأصول فعالة لتنويع ثروة المقترضين. حتى الآن، تم استبعاد العملات المشفرة من تقييم مخاطر الرهن العقاري، حيث أن المقترضين عادة لا يقومون بتحويل أصولهم الرقمية إلى دولارات قبل انتهاء القرض. تتطلب هذه التعليمات من فاني ماي وفريدي ماك وضع مقترحات لإدراج العملات المشفرة في احتياطي المقترضين في تقييم مخاطر الرهن العقاري لأسكان الأسرة الواحدة. بالإضافة إلى ذلك، تنص التعليمات أيضًا على أنه يجب على الشركات حساب حيازات العملات المشفرة مباشرة، دون الحاجة إلى تحويلها إلى دولارات.

وضعت FHFA "إرشادات" واضحة حول العملات المشفرة التي تستوفي شروط الاعتبار. الأصول المؤهلة هي تلك التي يتم إصدارها في بورصات مركزية تخضع للتنظيم الأمريكي وتلتزم تمامًا بالقوانين ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، يجب على الشركات تضمين تدابير تخفيف المخاطر في التقييم، بما في ذلك التعديل وفقًا لتقلبات سوق العملات المشفرة المعروفة، وكذلك إجراء تخفيضات مناسبة في المخاطر بناءً على نسبة احتياطيات العملات المشفرة التي يحتفظ بها المقترض.

قبل تنفيذ أي تغييرات، يجب على الشركات تقديم اقتراحاتها إلى مجلس إدارتها للموافقة. بعد موافقة مجلس الإدارة، يجب تحويل الاقتراح إلى FHFA للمراجعة والتفويض النهائي. تتماشى قرارات FHFA مع الممارسات الأوسع المعترف بها من قبل الحكومة الفيدرالية للعملات المشفرة في العمليات المالية، وتتوافق مع تصريحات بولتي "استجابة لرؤية الرئيس ترامب لجعل الولايات المتحدة عاصمة العملات المشفرة في العالم"، تعكس إصدار هذا التوجيه التزامه بوضع الولايات المتحدة كولاية رائدة في تطوير العملات المشفرة.

! رهن البيتكوين العقاري ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

ماذا يعني هذا بالضبط؟

من المعروف أن وجود أصل عالي السيولة يُستخدم كضمان لتبادل أصول ذات سيولة منخفضة هو منطق سليم، لكن البيتكوين في مركز مصالح متعددة الأبعاد، وعندما يتم تأكيده كأصل لقروض الرهن العقاري في الولايات المتحدة، فإن "تأثيره" قد لا يقل عن قوة "قانون احتياطي البيتكوين" الذي اقترحه ترامب قبل توليه المنصب، ولن يقتصر هذا التأثير على مجموعة واحدة فقط، بل سيتأثر به العديد من المجموعات مثل الشعب الأمريكي، والمؤسسات المالية، والدوائر الحكومية.

كم عدد الأمريكيين الذين سيستخدمون بيتكوين "لشراء منزل"، وكم يمكن أن "يوفروا" عند استخدام بيتكوين كوسيط؟

تقرير المستهلك للعملات المشفرة لعام 2025 من Security.org يظهر أن حوالي 28% من البالغين الأمريكيين ( حوالي 65 مليون شخص ) يمتلكون عملات مشفرة، حيث أن جيل Z والجيل الألفي يمثلان نسبة مرتفعة، إذ أن أكثر من نصفهم يمتلكون أو曾曾 يمتلكون أصول مشفرة. نظرًا لزيادة حصة الجيل الألفي وجيل Z في سوق العقارات الأمريكية، قد تصبح الأصول المشفرة وسيلة دفع شائعة لشراء المنازل.

أظهرت دراسة RedFin عام 2021 أن نسبة "بيع العملات المشفرة لشراء المنازل" بين المشترين لأول مرة قد ارتفعت تدريجياً من عام 2019 إلى عام 2021، حيث وصلت في نهاية عام 2021 إلى حوالي 12%. بعد أربع سنوات، ومع انتشار العملات المشفرة، قد تزيد هذه النسبة مرة أخرى.

شارك مؤسس People's Reserve CJK قصة صغيرة. في عام 2017، باع 100 عملة بيتكوين لشراء منزل، والآن قيمة هذا المنزل لا تتجاوز 500,000 دولار، لكن عملات البيتكوين التي باعها أصبحت قيمتها أكثر من 10 ملايين دولار. ومن ثم، من خلال هذه الفرصة، أسس People's Reserve، بهدف تمكين المزيد من الناس من الاحتفاظ بالبيتكوين، من خلال الرهن لشراء المنازل.

افترض أنك اشتريت بيتكوين بقيمة 50000 دولار في عام 2017. بحلول عام 2025، ستصل قيمتها إلى 500000 دولار. بدلاً من بيع بيتكوين الخاص بك ودفع 90000 دولار كضرائب على الأرباح الرأسمالية، من الأفضل التعاون مع مؤسسة رهن عقاري للعملات المشفرة، حيث تعهدت برهن 300000 دولار من BTC للحصول على قرض بقيمة 300000 دولار، بمعدل فائدة قدره 9.25%. سيقوم المقرض بإيداع بيتكوين الخاص بك في حساب وصاية، وستظل تمتلك بيتكوين، وكل ما عليك هو دفع حوالي 27000 دولار سنويًا( كفائدة، وبهذا تتجنب 90000 دولار من الضرائب، بينما لا تزال لديك حقوق ارتفاع أسعار BTC وقناة الاتجاه الصعودي، خاصة في ظل ارتفاع حد الدين الأمريكي إلى 5000000000000 دولار بموجب قانون الجمال العظيم.

وفقًا للبيانات المقدمة من فاني ماي، فإن معدل الفائدة السنوي للرهن العقاري لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة يتراوح عمومًا حول 7٪، بينما يتراوح معدل الفائدة للرهن العقاري لمدة 15 عامًا حوالي 6٪.

مثل المؤسسات الخاصة التي تعمل منذ فترة مثل Milo Credit، يمكنها الآن تقديم قروض بيتكوين بمعدل فائدة سنوي يتراوح حوالي 9-10% مع LTV حوالي 50%، بينما يمكن لمنصات الإقراض الأصلية في بيئة BTC مثل People's Reserve خفض معدل الفائدة السنوي إلى 3.5% إذا كان LTV 33%). إذا تم حساب ذلك، بناءً على قرض عقاري بقيمة 500,000 دولار لمدة 15 عامًا، يمكن توفير حوالي 1000 دولار شهريًا، وسينخفض إجمالي الفائدة بمقدار 190,000 دولار.

على الرغم من أن ليس جميع المؤسسات ستوفر مثل هذه المعدلات المنخفضة، إلا أنه مع الدفع الذي توفره السياسات والقوانين الحالية، قد تظهر معدلات مشابهة للأصول العامة بين بعض المؤسسات الرائدة في القروض الأمريكية، واستخدام قرض بيتكوين يعد بلا شك خيارًا أكثر حكمة للأمريكيين الحاليين.

أدوات مساعدة لدفع عملية الخصخصة GSE

فقط في FH